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Coworking im eigenen Bürogebäude – was macht das mit dem Wert der Immobilie?

Nicht erst seit gestern hält Flexible Office Space Einzug in unsere Büroimmobilien. Meist in modernisierten Industrial Touch-Gebäuden in aufstrebenden Kreativvierteln oder auch hinter eher unscheinbaren Innenstadt-Bürofassaden, wo sich nicht immer eine coole Coworking-Area vermuten lässt. Doch die großen Betreiber läuten jetzt ganz neue Wege ein: Im Sommer begannen WeWork und die Londoner The Office Group damit, um Präsenz in einem der Top-Top-Landmarks der Bürolandschaft zu konkurrieren – dem New Yorker Flatiron. Dort war etwas frei geworden und die Verhandlungen um Fläche, Preis und Prestige begannen.

Marcus Lütgering

Marcus Lütgering, Head of Office Investment JLL Germany
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Was passiert, wenn Flexible Office Space vermehrt in Core-Objekte in 1A-Lage einzieht? Verändert das den Wert der Immobilien? Kommt man als Investor und Eigentümer um Coworking überhaupt noch herum? Marcus Lütgering, Head of Office Investment JLL Germany und Hendrik Kadelbach, Team Leader Office Investment JLL Berlin, blicken tiefer. 3 Fragen – 3 Antworten:

Wie verändern Coworking-Flächen und Betreiber als Mieter Wert und Performance einer Büroimmobilie?

Marcus Lütgering: Coworking-Konzepte strahlen positiv auf die gesamte Immobilie ab. Sie vermitteln ein Flair von Modernität und Innovation. Den Mietern bieten sie im Gebäude selbst und in der Nachbarschaft sozusagen Raum zum Atmen. Mitarbeiter betrachten es daher als ein Zeichen besonderer Wertschätzung, solche Flächen nutzen zu dürfen. Das alles trägt zu einem positiven Image bei, dass sich auf das Gebäude überträgt. Und wenn eine Immobilie derart an Reputation gewinnt und zum „Place-to-be“ wird, lassen sich künftig dort auch höhere Mietpreise realisieren.

Sollte man sein Portfolio also für den neuen Trend öffnen?

Hendrik Kadelbach: Natürlich. Da Coworking-Anbieter in einigen Städten, z.B. in Berlin, zu den umsatzstärksten Nutzern gehören und aufgrund effizienter Ausnutzung der Flächen in der Lage sind, Mieten über der Spitzenmiete zu zahlen, darf sich ein Eigentümer diesem Trend nicht verschließen.

In einigen Märkten sieht man diese Bewegung bereits deutlich. In Amsterdam etwa entfällt auf die Eigentümer bereits rund ein Viertel der Flexible Space-Fläche. In Paris sind verschiedene große Eigentümer mit ihren eigenen Marken an den Markt gegangen. Diese Beobachtung wird sich sicher auch in anderen Ländern fortführen lassen. Allerdings stellen Investoren zum Teil die Nachhaltigkeit dieses neuen und dynamischen Geschäftsmodells in Frage. Insofern empfiehlt sich, im Sinne einer Risikobetrachtung abzuwägen, wie groß der prozentuale Anteil am Gesamtertrag des Gebäudes sein sollte.

Hendrik Kadelbach

Hendrik Kadelbach, Team Leader Office Investment JLL Berlin
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Wie groß kann der Anteil von Coworking in einer Stadt werden?

Marcus Lütgering: In welchem Umfang Coworking in Zukunft Flächen belegen wird, ist noch völlig offen. In der internationalen Metropole New York etwa ist Wework, der prominenteste Coworking-Nachfrager, seit September 2018 der größte Mieter von Büroflächen – auf über 480.000 Quadratmeter ist das Unternehmen seit 2010 dort expandiert. Allerdings verfügt Deutschland über eine andere Mieterstruktur als New York. Die Verbreitung von Coworking-Flächen wird erstens von der Bereitschaft der Unternehmen abhängen, ihren Mitarbeitern diesen besonderen Mietraum zu gönnen, und zweitens, welche Mehrkosten sie für diese Flexibilität in Kauf nehmen wollen.

Klar ist allerdings, dass Flexible Office Space aktuell auch in Europa stark auf dem Vormarsch ist. Allein 2017 steigerte sich die Gesamtfläche um 29 Prozent. In Städten mit einer ausgeprägten Startup-Kultur wie Amsterdam, Berlin und London haben vor allem die großen Anbieter wie WeWork und The Office Group sogar für einen Zuwachs bis zu 35 Prozent jährlich gesorgt. Nachdem sich die Top-Märkte etabliert haben, werde diese Anbieter sicher auch in weiteren Städte expandieren. Allerdings wird dieser Trend auch vom langanhaltenden wirtschaftlichen Aufschwung getrieben. Wie robust Flexible Office Space in schlechteren Zeiten sein wird, ist schwer vorherzusehen. Werden Unternehmen dann wieder Mitarbeiter aus den Flächen abziehen? Werden sich viele Freelancer dann noch Coworking leisten können? Das sind durchaus Fragen, die zu berücksichtigen sind.


Mehr Informationen zum Flexible Office Space im aktuellen JLL EMEA Research Report.

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