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Projektentwicklungen von Wohnimmobilien boomen! Löst das unser Angebotsproblem? 3 Fragen – 3 Antworten

Projektentwicklungen von Wohnimmobilien haben Konjunktur. Vor allem bei den Investoren, deren Nachfrage nach Neuprojekten enorm gestiegen ist. Der Anteil von Projektentwicklungen am gesamten Transaktionsvolumen hat signifikant zugenommen. Schon im vergangenen Jahr hatten Forward Deals einen Anteil von rund einem Viertel am Gesamtumsatz erreicht, was sich auch in diesem Jahr weiter verstärkt hat. Mit neuen Akteuren: Während bisher vor allem deutsche Spezialfonds Projektentwicklungen kauften, sind aktuell auch kommunale Wohnungsgesellschaften aktiv geworden – mit dem Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Kann das gelingen? Kann der Projektentwicklungs-Boom die Angebotsknappheit entscheidend dämpfen? Ist aber nicht Flächenknappheit das eigentliche Problem? Und welche Strategie brauchen Politik und Stadtplanung? Michael Bender, Team Leader Residential Investment Frankfurt, Christoph Merten, Team Leader Project & Development Services Frankfurt, und Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt, blicken tiefer in den Markt. 3 Fragen – 3 Antworten:

1. Was treibt aktuell das Investment in Projektentwicklungen? Wo liegt der Anreiz für Forward Deals?

Michael Bender Residential Investment Frankfurt Projektentwicklungen

Michael Bender, Team Leader Residential Investment Frankfurt
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Michael Bender: Der Wohn-Transaktionsmarkt hat sich auch 2017 „bullisch“ entwickelt. Mit einer weiterhin hohen Nachfrage aus dem In- und Ausland, dem Mangel an Anlagealternativen sowie einem extrem attraktiven Zinsumfeld. Noch bis vor kurzem war der Transaktionsmarkt  vor allem von größeren Portfoliotransaktionen – u.a. durch Übernahmen und Fusionen von Immobilien AGs geprägt. Aber innerhalb der letzten zwei Jahre hat das Thema Projektentwicklung bzw. Forward Deals deutlich und spürbar an Fahrt gewonnen. Das zeigen vor allem die Zahlen: Der Anteil der Projektentwicklungen am gesamten Transaktionsvolumen lag in den ersten neun Monaten 2017 deutschlandweit bei rund 27 Prozent! Tendenz steigend.

Vor allem institutionelle Käufer schielen aktuell auf  Projektentwicklungen bzw. Forward Deals.  Weil die Anlageziele ihrer langfristig orientierten Anleger hier hervorragend zum Produkt einer vom Projektentwickler erstellten und vermieteten schlüsselfertigen Neubau-Wohnanlage passen. Neben den deutschen Spezialfonds mit Kapital von Versorgungs- und Pensionskassen treten hier zunehmend auch die Wohnungsgesellschaften und in der jüngeren Vergangenheit auch vereinzelt die größeren Immobilien AGs als Käufer von Projektentwicklungen in Erscheinung.

Letztendlich wird das Interesse an Forward Deals  eigentlich immer vom mangelnden Angebot an Produkten befeuert. Deshalb ist zumindest kurzfristig von einem weiteren Anstieg bei Projektentwicklungen bzw. Forward Deals im Wohnbereich auszugehen.

2. Lässt sich mit Projektentwicklungen die Angebotsknappheit entscheidend dämpfen? Steht (stadtnah) überhaupt genug Land/Fläche zur Verfügung?

Sebastian Grimm Residential Valuation Advisory Frankfurt Projektentwicklung

Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt
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Sebastian Grimm: Nein. Aktuell bleiben die Baufertigstellungen in Frankfurt weiter hinter dem Bedarf zurück. Die Genehmigungs- (2015: 5.196 WE) und Fertigstellungszahlen (2015: 3.333 WE) sind inzwischen zwar deutlich gestiegen. Aber das ist höchstens ein kleiner Tropfen auf den heißen Stein. Eine Deckung des tatsächlichen Bedarfs liegt aktuell in weiter Ferne. In den vergangenen Jahren hat Frankfurt regelmäßig einen sehr deutlichen Bevölkerungsanstieg verzeichnet. Bis zum Jahr 2030 gehen Experten von einer Bevölkerung in Frankfurt von etwas über 810.000 Einwohnern aus. In dieser Prognose sind weder Flüchtlinge noch „Brexitler“ berücksichtigt. Auch der Zuzug von hochausgebildeten Fachkräften aus dem Ausland, der trotz steigender Miete und steigender Preise anhaltende Urbanisierungseffekt sowie die natürliche Bevölkerungsentwicklung der Stadt werden langfristig für eine positive Bevölkerungsentwicklung in Frankfurt sorgen. Meiner Einschätzung nach müssten für einen ausgeglichenen Markt aktuell bis zu 8.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden. Hierfür reichen aber weder die vorhandenen Baulandreserven, noch ist der Bausektor auf die erforderlichen Quantitäten eingestellt. Hinzu kommen langwierige Genehmigungsprozesse, ein steigendes Maß an Grundstücksspekulationen, stark zunehmende Bürgerproteste (NIMBY-Proteste) sowie eine für Investoren abschreckende Wohnungsbaupolitik. Und genau an diesen Punkten muss sowohl politisch, verwaltungstechnisch als auch stadtplanerisch angesetzt werden, wenn die Fertigstellung von Wohnungen in Frankfurt wirksam vorangetrieben werden soll.

3. Der Trend geht auch in Richtung gemischt genutzter Quartiere und Risikoverteilung auf mehrere Nutzungsklassen, u.a. die Entwicklung von Wohnhochhäusern mit Hotel-, Einzelhandels- und Büroeinheiten. Was heißt das für das konkrete Projekt – von der Flächensuche über die Planung, Materialien und Ausstattung bis hin zur Vermarktung?

Christoph Merten Project & Development Services Frankfurt Projektentwicklung

Christoph Merten, Team Leader Project & Development Services Frankfurt
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Christoph Merten: Generell stellen wir fest, dass Entwickler sich breiter aufstellen und mischgenutzte Strukturen in die einzelnen Entwicklungen Einzug halten. Sowohl auf Quartiersebene als auch in einzelnen Objekten. Viele Entwickler stellen sich hier breiter auf, um gerade im Hinblick auf die knappen Flächenressourcen die Nase vorne zu haben- zumal auch Städte in verschiedenen Bereichen städtebaulich gemischte Strukturen vorsehen, u. a. Revitalisierungen oder Konversionen. Hier geht es auch um das Thema Nachhaltigkeit und ökologische Stadtentwicklung hin zur Stadt der kurzen Wege.

In der Konsequenz heißt das, dass Entwicklungen jeweils individueller werden. Das erhöht die Komplexität, die bereits bei der Grundstückssuche anfängt, da die unterschiedlichen Nutzungen andere Standortmerkmale erfordern. Außerdem müssen die verschiedenen Ansprüche der Nutzer mitberücksichtigt und mitgeplant werden, genauso wie das Schutzerfordernis bzw. der Schutzgrad der Nutzung selbst, die unterschiedlichen energetischen Standards und die Nutzungsflexibilität der Gebäude.

Trotz der unterschiedlichen Anforderungen von Wohnen und Gewerbe sowohl auf Quartiersebene als auch innerhalb eines Objekts (z. B. community living / workspace) ist die Nutzungsmischung ein spannendes Feld, das von Projektentwicklern aufgenommen wird. Um das Neben- und vor allem Miteinander sinnvoll zu kombinieren und positive Effekte zu generieren, ist ein sorgfältiges Vorgehen erforderlich. Der Frankfurter Markt kann hier mit einigen gut funktionierenden gemischt genutzten Quartieren und Objekten aufwarten, wie zum Beispiel dem Omniturm mitten im Bankenviertel oder das Mayfarth Quartier im angesagten Frankfurter Ostend.

Wo es vor Jahren in Frankfurt noch die Vorschrift gab, 30 Prozent Wohnen in einer Gewerbeentwicklung umzusetzen, hat sich diese Vorgabe heute überholt und die Kommunen wollen gewerbliche Nutzungen gezielt in Wohngebäude  integrieren. Das eröffnet nicht nur neue Chancen für Entwickler, sondern trägt letztlich auch etwas zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei.

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