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Überall sind Flächen knapp – warum das im Retail so jetzt nicht mehr gilt. 3 Fragen an Dirk Wichner

Ladenflächen vermieten, Ladenflächen suchen – das lief jahrelang nach dem immer gleichen Prinzip ab und war vor allem von einem gesteuert: Knappheit. Weil unter den Retailern alle Zeichen auf Expansion standen und immer deutlich mehr Nachfrage als Angebot da war. Und das hieß letztlich steigende Spitzenmieten – schneller als die Umsätze. Entsprechend zurückhaltend sind die Händler geworden, die Nachfrage ist gesunken, Flächen werden verkleinert und Anmietungen dauern deutlich länger, weil der Retailer genauer und auf Basis vieler Daten prüft, bevor er sich für einen neuen Standort entscheidet. Hinzu kommt der Druck zum Umdenken – Onlinehandel und der Wunsch der Kunden nach Erlebnis-Shopping fordern eine Anpassung oder gar komplette Neuausrichtung von Vertriebsmodell und Filialstrategie. Kurz: Der Einzelhandel und mit ihm der Retail-Vermietungsmarkt befindet sich gerade in einem grundlegenden Umbruch.

Die Zeiten, in denen es im Einzelhandel praktisch keinen Leerstand gab, sind vorbei. Nutzer, Eigentümer und Investoren stehen vor einer völlig neuen Situation und brauchen mehr denn je eine umfassende Datenbasis, um im neuen Marktumfeld langfristig richtige Standortentscheidungen treffen zu können. Vor allem einen Überblick darüber, welche Flächen überhaupt verfügbar sind – nicht nur die, die offensichtlich leer stehen. Sondern gerade auch die, die perspektivisch zu haben sind, wenn z.B. ein Mietvertrag ausläuft oder der Eigentümer trotz aktuell vermieteter Fläche auf der Suche nach einem neuen Nutzer ist. Und genau diese Flächen schließt die neue JLL-Verfügbarkeitsquote mit ein – und macht so eine realistische Einschätzung der erwartbaren Miethöhe möglich.

Was bringt sie noch, die neue Quote? Warum finden Retailer gerade damit genau die passende Fläche in der richtigen Lage? Und wo gibt es hierzulande aktuell die besten Aussichten für eine perspektivische Neueröffnung? Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, blickt tiefer in den Markt und auf die neue Quote. 3 Fragen – 3 Antworten:

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing, JLL Germany
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Die Verfügbarkeitsquote misst, was frei ist und perspektivisch frei wird. Welche neuen Vorteile bringt sie Retailern wie Vermietern damit konkret?

Die Verfügbarkeitsquote ist vor allem ein Barometer, das den aktuellen Zustand des Marktes widerspiegelt. Hohe Verfügbarkeit bedeutet in der Regel weniger Nachfrage und stabile bis sinkende Mietniveaus. Geringe Verfügbarkeit signalisiert bessere Chancen bei der Vermietung von Ladenflächen, was sich natürlich in höheren Mieten niederschlägt. Ganz vereinfacht: Die Quote zeigt an, ob ein lokaler Markt derzeit ein Mietermarkt oder Vermietermarkt ist. Viel hängt natürlich auch hier von Wirtschaftszyklen, Reallohnentwicklung, dem allgemeinen Wirtschaftswachstum und anderem ab. Da wir die Quote von jetzt an jährlich erheben, werden sich die Zusammenhänge hier gut sehen, ableiten und damit auch prognostizieren lassen – ein großer Vorteil für nachhaltige Standortentscheidungen.

In welchen Städten fällt es derzeit perspektivisch leichter, passende Ladenflächen zu finden? In welchen schwerer?

Köln und Stuttgart sind zurzeit die Städte, in denen die Verfügbarkeit im Verhältnis zu anderen deutschen Großstädten relativ hoch ist. Potentielle Nutzer haben daher selbst in Top Lagen derzeit häufig sogar mehrere passende Flächen zur Auswahl. Anders sieht es dagegen in der Münchner Innenstadt aus, die mit einer vergleichsweise geringen Verfügbarkeit noch immer eine Herausforderung für expansionswillige Einzelhändler ist. Die über Jahrzehnte geringe Verfügbarkeit in München hat mittlerweile zu einem Mietniveau geführt, dass es vielen gerade neuen ausländischen Händlern schlicht unmöglich macht, in der Innenstadt einen Laden anzumieten und erfolgreich zu betreiben. Sorge sollten uns die aktuellen Verfügbarkeiten nicht machen. Auf praktisch allen weltweit wichtigen Einzelhandelsmärkten wie London, New York oder Hong Kong gibt es praktisch eine Verfügbarkeit um die 10%. Diese Flächen werden auch gebraucht, denn der Handel erfindet sich schon seit jeher immer wieder neu. Und trotzdem funktionieren diese Märkte hervorragend und sind dynamisch.  

Die höchste Verfügbarkeit an Verkaufsflächen gibt es derzeit mit Abstand in der Textilbranche, verhältnismäßig wenig in der Gastronomie. Warum ist das so? Und wie realistisch und einfach umsetzbar ist eine Umnutzung, bzw. wird das nachgefragt?

Nun, diese Zahlen sind relativ schnell erklärt. Die Modebranche hat in den letzten Jahrzehnten knapp 50 Prozent der Flächen in unseren Innenstädten belegt. Deshalb ist es nur logisch, dass das Gros der derzeit verfügbaren Flächen vorher von Einzelhändlern aus dem Textilbereich genutzt wurde. Andersherum ist die Gastronomie im derzeitigen Maße relativ neu in den Innenstädten. Lag die langjährige Quote im einstelligen Prozentbereich so sind wir in vielen Innenstädten mittlerweile bei über 20 Prozent! Aber das ist immer noch weniger als die Hälfte dessen, was die Modebranche bisher nutzte. Sicherlich würden gern noch weitere gastronomische Konzepte die gesteigerte Nachfrage in den Innenstädten nach tollen, neuen, interessanten und innovativen Gastro-Erlebnissen befriedigen. Hier sind dem Wachstum allerdings allein schon bauphysikalische Grenzen gesetzt. Abluft ist hier immer wieder ein großes Thema, aber auch Außenbestuhlung, Grundrisse und natürlich Mietpreiserwartungen.

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