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Der allererste Schritt zur Normalisierung der Zinspolitik ist ab jetzt Realität. Was heißt das für die Immobilienwirtschaft? 3 Fragen an Timo Tschammler

Mehr als 56 Milliarden Euro – das Jahr 2017 hat seine Marke gesetzt. Höher war das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt noch nie. Der alte Rekord von 2015 ist gerade einmal zwei Jahre alt geworden. Letztlich verwundert das mit Blick auf die aktuell starken Vermietungsmärkte, die steigenden Preise und die nach wie vor niedrigen Zinsen nicht. Die deutlich besseren Renditeaussichten im Vergleich zu beispielsweise Staatsanleihen machen Immobilien zur derzeit beliebtesten Anlageklasse. Jetzt hat die EZB ihre Ankaufsvolumina von Staats- und Unternehmensanleihen, wie im vergangenen Jahr angekündigt, halbiert und gibt seit Jahresbeginn „nur noch“ 30 Milliarden Euro pro Monat aus. Und das wird nach dem neuesten EZB-Statement bis mindestens September 2018 auch so bleiben.

Ist das trotz unverändert niedrigem Leitzins ein erster Schritt hin zur Normalisierung der Geldpolitik im Euroraum? Was heißt das fürs derzeit so starke Investment-Asset Immobilie? Und sind weiter Preisanstiege und Rekordwerte beim Transaktionsvolumen zu erwarten? Timo Tschammler, CEO JLL Germany, gibt einen Ausblick. 3 Fragen – 3 Antworten.

1. Immobilien als beliebteste Anlageklasse. Wie lange wird das noch so bleiben?

Timo Tschammler – CEO JLL Germany

Mit Blick auf 2018 ist aus meiner Sicht nicht mit einem Abflauen des immobilienkonjunkturellen Höhenflugs zu rechnen. Die aktuellen wie auch prognostizierten Daten zur Wirtschaftslage deuten auf weiterhin gute Rahmenbedingungen, sprich: auf Wachstum, hin. Unternehmen stellen nach wie vor neu ein, fragen mehr und neue Flächen nach und die Baubranche ist dementsprechend guter Dinge. Erst im vergangenen Dezember korrigierten die Unternehmen im Bauhauptgewerbe laut Ifo-Geschäftsklimaindex sowohl ihre Einschätzungen zur aktuellen Lage als auch ihre Erwartungen nach oben. Dass es für viele von ihnen fast unmöglich ist, Aufträge anzunehmen oder bestehende abzuarbeiten, spricht eine deutliche Sprache:

Die Nachfrage ist nach wie vor groß, zumal auch der Renditeabstand von Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen immer noch deutlich positiv ist. Steigende Anleiherenditen werden diesen jedoch mittelfristig verkleinern. Es steht zu vermuten, dass – sollte die Lücke weiter kleiner werden – langfristig der Punkt erreicht ist, an dem Immobilien relativ zu Anleihen nicht mehr risikoadäquat gepreist erscheinen. Wahrscheinlich werden sich Investoren, die ursprünglich so gut wie ausschließlich auf Anleihen gesetzt haben, wie zum Beispiel Versicherungen, sich dann wieder ein Stück weit aus dem Immobilienmarkt zurückziehen.

Das heißt aber nicht zwangsläufig, dass die Bedeutung der Assetklasse Immobilie sinkt. Gerade aus dem internationalen Raum kommen äußerst positive Signale. Fast die Hälfte des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien geht auf Investoren aus dem Ausland zurück. Vor allem asiatische Anleger machen derzeit Nägel mit Köpfen und haben mittlerweile einen Anteil von circa 10 Prozent erreicht – Tendenz steigend. Bezeichnend für das asiatische Engagement: Es wird deutlich weniger verkauft als gekauft, Bestandsportfolios also weiter ausgebaut. Der Run ist und bleibt in absehbarer Zeit ungebrochen. Höchstwahrscheinlich wird auch 2018 ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie 2017 erzielt werden.

2. Der Rekordwert beim Transaktionsvolumen wurde nicht nur durch die erhöhte Anzahl an Transaktionen, sondern auch mit Hilfe der signifikant gestiegenen Kaufpreise erreicht. Wären die Transaktionen aus 2017 mit den Preisen des Jahres 2015 bewertet worden, stünde kein neuer Rekordwert in der Statistik. Kündigt sich mit erstem Schritt zu normalisierter Zinspolitik auch ein Ende der Preisspirale an?

Nein, nicht in absehbarer Zeit. Obwohl die Halbierung der Anleihekäufe durch die EZB und die nun bekannt gewordene Verlängerung dieser Strategie bis zum September 2018 aus meiner Sicht ein allererster Schritt hin zur Normalisierung der Geldpolitik im Euroraum ist, ist ein echter Zinsschritt vor Mitte bis Ende 2019 nicht zu erwarten – gerade auch in Anbetracht der von der EZB einmal mehr unverändert bestätigten Forward Guidance. Und dann könnte die Europäische Zentralbank es mit einem Leitzins von 0,25 Prozent bewenden lassen. Auch dass zwischenzeitlich die Kapitalmarktzinsen etwas steigen und mit ihnen die Fremdfinanzierungskosten der Immobilieninvestoren zunehmen werden, scheint beherrschbar. Eine erste Zinserhöhung wird kaum unmittelbare Auswirkungen auf die Preise der Gewerbeimmobilien haben.

Selbst wenn, wie eben bereits angedeutet, Anleihekäufe wieder attraktiver werden sollten, wird die Nachfrage nach Immobilien immer noch signifikant höher bleiben als das Angebot. Denn der Preisanstieg ist vor allem mit dem enormen Produktmangel zu begründen, der das letzte Jahr kennzeichnete und ganz speziell das Bürosegment betraf.

In den Big 7-Metropolen ist die Leerstandsquote zum Jahresende auf 4,7 Prozent gesunken. Das ist der niedrigste Wert seit 15 Jahren. In vielen der begehrtesten Bürolagen wie der Münchener Innenstadt oder Berlin Mitte sind bereits jetzt dramatische Flächenengpässe zu beobachten. Hier weisen aktuelle Leerstandsquoten nur noch eine Eins vor dem Komma auf. Hinzu kommt, dass viele der derzeit freien Flächen eine so schlechte Qualität aufweisen, dass sie so gut wie nicht vermietbar sind. Realistisch vermarktbar sind also weitaus weniger Flächen. Eine solche Flächenknappheit gilt bereits als Hemmnis für das Wirtschaftswachstum, da es den Unternehmen an nötigen Expansionsmöglichkeiten fehlt. Jeder dritte deutsche Erwerbstätige arbeitet in einem Büro. Im Sinne einer ganzheitlichen Stadtentwicklung muss die Politik neben dem unbestreitbaren Wohnungsmangel auch die Knappheit an Büroflächen mit auf die Agenda nehmen.

Entwicklungen wie diese führen auch zu verändertem Verhalten der Flächennutzer. Hoch im Kurs ist derzeit „Forward renting“. Neubauentwicklungen werden bereits in einer sehr frühen Phase mit Nutzern verhandelt. Projekte sind aktuell schon während der Bauphase gut vermietet. Also alles andere als ein Umfeld für in absehbarer Zeit fallende Preise.

3. Sollten Eigentümer und Entwickler ihre Strategien bereits jetzt anpassen? Wie?

Durch den permanenten Preisanstieg besteht die Gefahr, dass bei Investoren zu hohe Erwartungen in Bezug auf Wertsteigerung ausgelöst werden. Man sollte sich an automatische Wertzuwächse aber nicht gewöhnen und auch weiterhin als selbstverständlich nehmen. Denn diese könnten durch steigende Zinsen oder durch nicht vorhersehbare politische Ereignisse ausgebremst werden.

Angesichts des extremen Produktmangels haben neue Anleger-Strategien bereits das vergangene Jahr geprägt. Auf der einen Seite weichen Investoren verstärkt auf Märkte abseits der Metropolen aus. Deren Anteil am Gesamtmarktgeschehen machte zum Jahresende rund 21 Prozent aus. Auf der anderen Seite fokussieren sich mehr Investoren auf ihrer Suche nach Rendite und attraktiven Anlagemöglichkeiten auf Projektentwicklungen – diese dann allerdings überwiegend in den Big 7 – Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

Letztlich muss sich aber auch die Einstellung zur Immobilie ändern und strategisch mitgedacht werden. Wert- und Attraktivitätssteigerung wird nicht mehr vor allem durch die Lage bestimmt und dominiert. Faktoren wie Konnektivität und Ausstattung hinsichtlich zukünftiger Anforderungen an Arbeits- oder Produktionsplätze spielen eine immer wichtigere Rolle. Die Zukunft des Büros ist smart, das Investment in technisch top gerüstete Gebäude muss zentraler Fokus der eigenen Anlagestrategie werden. Wer Big Data insbesondere fürs Asset Management nutzt und so nachverfolgt , wie Gebäude, Räume und Bereiche genutzt werden, wird die Effizienz, Produktivität und damit letztendlich auch die Profitabilität seines Portfolios langfristig steigern.

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