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Brownfields an der Ruhr – ideal für dringend benötigte spekulative Logistikimmobilien-Projekte?

Was nicht passt, wird passend gemacht. So war es schon immer zwischen Ruhr und Lippe. Als der Kohleabbau Ende der 1950er Jahre die Stollen schloss, dauerte es nur eine kurze Atempause, bis sich neue Industrien wie das Opel-Werk in Bochum ansiedelten und mit den ersten Hochschulen die Entwicklung zur dichtesten Hochschul- und Forschungslandschaft Deutschlands begann. Gerade in den letzten Jahren stieg die Zahl der Dienstleistungsunternehmen signifikant an und aus Zechen wurde und wird eine ganz eigene Kultur. Die Städte des Ruhrgebiets sind wieder attraktiv. Entgegen vieler ursprünglicher Prognosen wächst der Ballungsraum, allen voran Essen und Dortmund. Was heute nicht mehr passt, ist die Verfügbarkeit von Flächen für die aktuellen und künftigen Anforderungen. Und hier geht es nicht ausschließlich um Wohn- oder Büroraum. Sondern vor allem um Raum für logistische Dienstleistungen, der gerade in Ballungszentrum Ruhr dringlicher denn je benötigt wird – für die Versorgung der wachsenden Zahl von Einwohnern, für den Handel und nicht zuletzt auch für den immer noch großen Anteil produzierender Unternehmen, die auf möglichst barrierefreie Warenströme angewiesen sind.

Logistik boomt im Ruhrgebiet

Kein Wunder, dass die Nachfrage nach entsprechenden Flächen hoch und das Marktgeschehen entsprechend lebendig ist. „Im vergangenen Jahr wurden in der Region mehr als 1 Million Quadratmeter Logistikflächen umgesetzt – so viel wie noch nie in einer deutschen Region in einem Jahr“, sagt Arnd-Ulrich Sternberg, Team Leader Industrial Agency JLL Düsseldorf. Treiber war vor allem der Handel. Die Metro Group mietete mehr als 200.000 Quadratmeter für ihre neuen Zentrallager und auch Amazon bezog in Werne und Dortmund insgesamt rund 150.000 Quadratmeter.

Sternberg weiter: „Der Bedarf wird definitiv noch weiter wachsen. Denn genau dort, wo Grundstücke ohnehin schon knapp sind und sowohl Wohnen, als auch Retail und Büro Expansionsbedarf haben, wird künftig noch viel mehr Logistikfläche benötigt werden. Und das ist auch aktuell deutlich spürbar – die Suche mehrerer Akteure nach Flächen über 30.000 Quadratmetern konnte bisher noch nicht bedient werden.“ Die Folge: Entwickler setzen vermehrt auf spekulative Bauprojekte. So hat beispielsweise der internationale Entwickler von Logistikimmobilien Prologis zwei spekulative Neubauten in Hamm und Unna auf den Weg gebracht.

Spekulatives Bauen abhängig vom Flächenangebot

„Spekulativ bauen ist definitiv ein guter Lösungsansatz für das Angebotsproblem“, sagt Arnd-Ulrich Sternberg. „Allerdings nur so lange, wie auch freies Feld dafür vorhanden ist. Entwickeln geht nur auf geeigneten Flächen, die logistische Infrastruktur bieten.“ Und genau dieses Angebot ist – deutschlandweit wie auch speziell an der Ruhr – ausgesprochen knapp. Hinzu kommt, dass Städte und Gemeinden immer weniger neue Flächen für die industrielle Neubebauung ausschreiben – zusätzlich bedingt durch das Ziel der Bundesregierung den Flächenverbrauch bis 2030 auf unter 30 Hektar zu senken. Verdichtung, nicht Zersiedlung, ist das große Ziel. Das klingt – zumindest auf den ersten Blick – kontraproduktiv für eine zukunftsfähige City-Logistik und stadtnahe logistische Dienstleistungen.

„Der Bedarf an modernen Flächen kann im Bestand eigentlich nur noch durch aufwändiges Refurbishment gelöst werden“, sagt Sternberg. „Zwar werden großflächige Neu-Ansiedlungen jenseits der 50.000 Quadratmeter Hallenfläche vor allem in den nördlichen und östlichen Arealen des Ruhrgebiets mit noch höherem Flächenpotenzial weiter entstehen, aber der Trend geht auch hin zu kleineren Distributionszentren im mittleren Ruhrgebiet, von denen die Verbraucher schnell erreicht werden können. Und hier rücken zunehmend Brownfields in den Fokus der spekulativen Entwickler.“

Brownfields – mehr als nur eine Alternative zu neuen Flächen?

Ehemalige, heute brachliegende und teilweise verfallene Industrieareale liegen im Ruhrgebiet in der Tat nahe – sind sie doch aufgrund der Geschichte als „untergegangene“ Montanregion in überdurchschnittlich großer Zahl vorhanden – und dürften mit Blick auf die Flächensituation gar auch letzte Konsequenz sein im Run auf geeignete Projektgrundstücke. Aktuelle Beispiele für aktuelle Brownfieldentwicklungen sind etwa die Westfalenhütte 2  und das ehemalige Kraftwerk Knepper (beide in Dortmund) oder das Gelände der Papierfabrik Walsum in Duisburg.

Sind Logistikprojektentwicklungen auf dem Brownfield wirklich eine Alternative zum unberührten Greenfield? Lohnt der (Refurbishment)-Aufwand? Kann hier überhaupt eine Logistikimmobilie nach modernsten Anforderungen und Zukunftsstandards entstehen? Und welche Auswirkung nimmt die fortschreitende Verdichtung auf Kaufpreise und Renditen?

„In nackten Zahlen betrachtet, erscheint die Brownfield-Entwicklung erst einmal nachteilig“, sagt Arnd-Ulrich Sternberg. „Oberflächen müssen versiegelt, Altlasten oft aufwändig beseitigt und Altbestand abgetragen werden. Wer hier baut, zahlt mehr.“ Hinzu kommt, dass die auf Brownfields neu entstehenden Hallen sich stadtplanerischen Vorgaben unterordnen und auch gestalterisch anspruchsvolleren Kriterien gerecht werden müssen.

„Letztlich gibt die langfristige Kalkulation den Ausschlag“, sagt Arnd-Ulrich Sternberg. Und die schaut vor allem auf den Nutzen. Für sich selbst und den möglichen Mieter. „Brownfields sind bereits Teil der bestehenden Infrastruktur. Strom, Wasser, Datennetzwerk – all das ist in den meisten Fällen vorhanden, genauso wie ein industrielles Umfeld mit erprobter Anbindung zum Verkehrsnetz.“ Hinzu kommt die weniger intensive Konkurrenzsituation mit anderen Nutzungsarten. Sternberg:

„Gerade in den innerstädtischen oder stadtnahen Lagen stehen Logistikimmobilien-Projekte immer in großer Konkurrenz zu Wohn- oder Bürohausprojekten und ziehen nicht selten den Kürzeren. Bei Brownfields ist das anders. Viele ehemals industriell genutzte Brachflächen sind ihrer unmittelbaren Lage und ihres Zustandes wegen z.B. für Wohnnutzung nicht oder nur eingeschränkt nutzbar. Eine Nutzung als Warenlager oder Distributionszentrum wird kommunal auch deshalb besonders gefördert, wertet sie nicht nur die Fläche oder ‚den Schandfleck‘ auf, sondern bringt auch Arbeitsplätze und Gewerbesteuer-Einnahmen, ohne unbebaute Naturflächen anzutasten.“

Nach wie vor bringt allerdings die Lage den größten Nutzen. „Die Nachfrage nach Logistikimmobilien in 1A-Lagen ist so hoch, dass sich die Mehrkosten für Sanierung oft auszahlen. Die zu erwartende Wertentwicklung und der Vermarktungsvorteil machen häufig die deutlich höheren Grundstückspreise wett. Hinzu kommt ein Imagegewinn durch die Aufwertung der Flächen und Beseitigung von Altlasten.“

Beispiele für erfolgreiche logistische Ansiedlungen auf Brownfields sind neben der Westfalenhütte in Dortmund das ehemalige OPEL Werk in Bochum und vor allem die Wandlung des alten Stahlstandortes DU-Rheinhausen zum größten und attraktivsten Logistikstandort „Logport“ im Ruhrgebiet und darüber hinaus. 

In der Tat – Logistikprojekte auf Brownfields sind eine gute und lohnenswerte Alternative zum grünen Feld. Und mit Blick auf die kommenden Erfordernisse der Stadtlogistik sogar besser gewappnet für die Zukunft, sind sie doch in ihrer stadtnahen Lage oft unschlagbar und prädestiniert für zukünftig in großer Zahl benötigte Verteilerzentren. „Zudem muss sich die logistische Nutzung nicht ausschließlich auf nicht mehr genutzte Verkehrsflächen wie Güterbahnhöfe oder Häfen beschränken. Auch nicht mehr genutzte Kaufhäuser, Postämter, Parkhäuser oder Fachmärkte bieten sich an“, sagt Arnd-Ulrich Sternberg.

Was nicht mehr passt, wird passend gemacht. Die sich stets neu erfindende Wandlungsfähigkeit des Ruhrgebiets eröffnet gerade auch der City Logistik mehr Chancen als anderswo.


Aktuelle Logistikimmobilien-Angebote in der Region finden Sie hier.

Arnd SternbergIhr Ansprechpartner für die Ruhr-Region:

Arnd-Ulrich Sternberg

JLL Industrial Agency

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