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Eine Million Flüchtlinge – eine Jahrhundert-Herausforderung: Was die Immobilienbranche zu deren Bewältigung beitragen kann

2015 gab es immobilienstatistisch fast nur Rekorde zu vermelden. Zu diesen „Rekorden“ zählen allerdings auch rund eine Million Flüchtlinge, die nach Deutschland strömten. Und seither die Geister scheiden. Eine Million. Eine Jahrhundert-Herausforderung. Um die Dimension einzuordnen: in 13 Jahren zuvor zählten die Statistiker 700.000 Migranten – und zwar kumuliert über alle 13 Jahre! Und nun eine Million Flüchtlinge in nur einem Jahr. Eine gewaltige Herausforderung für Gesellschaft, Politik, Städte und Immobilienwirtschaft.

Wie mit dieser Herausforderung umgehen?

Im Moment scheint es nicht nur an Lösungen zu mangeln, sondern auch an der Bereitschaft, an einem Strang zu ziehen. Im Gegenteil. Teilweise herrscht Chaos, es gibt keine klare Linie. Der Streit beginnt auf EU-Ebene über Verteilungsquoten und kaskadiert sich hinunter auf Länderebene und weiter auf die kommunale Ebene bis in Bezirke oder Stadtteile mit entsprechenden Bürgerinitiativen, Diskussionen über christliche Werte bis zu perfiden und menschenverachtenden Auswüchsen am rechten politischen Rand anzettelnd.

Die Ergebnisse der Landtagswahlen in drei Bundesländern spiegeln dieses Chaos wider. Schließlich haben die Gewinner der drei Landtage nur wegen der Männer, Frauen und Kinder gewonnen, gegen die sie hetzten und die sie ja gar nicht haben wollen!

Führende Unternehmenslenker in Europa sehen die – de facto nicht vorhandene – Flüchtlingspolitik der EU nach der Wachstumsschwäche Chinas denn auch als den größten Risikofaktor in den kommenden zwei Jahren. Und besonders die deutsche Wirtschaft, die wie kaum eine andere auf vernetzte und auf offene Transportwege angewiesen ist, wäre davon in höchstem Maße betroffen. Die Verluste für die hiesige Ökonomie in den kommenden 10 Jahren könnten sich – einschlägigen Schätzungen zufolge – auf bis zu 235 Mrd. Euro summieren, sollten die Grenzkontrollen in Europa wieder eingeführt werden. Massive Kosten- und Preissteigerungen wären die Folge. Und mit deren Folgen wiederum müssten alle Bürger leben und zurechtkommen. Ohne Ausnahme.

Die Immobilienwirtschaft kann diese Probleme sicher nicht lösen:

  • sie kann aber beitragen zu einer Versachlichung der Diskussion
  • sie kann beitragen zu einer aktiveren und besseren Kommunikation der langfristigen Chancen, die in dieser Zuwanderung liegen
  • und last but not least kann sie beitragen zu einer menschenwürdigen Beherbergung, durch das zur Verfügung-Stellen von Wohnraum oder anderen leerstehenden Immobilien sowie dem Aufzeigen von flexiblen und innovativen Lösungsmöglichkeiten aller Beteiligten: Planer, Investoren und Entwickler.

Es geht darum, einen Beitrag zu einer Thematik zu leisten, die enorme soziale und demographische Konsequenzen haben wird. Und das Thema ist gleichsam auch eine Chance, abseits des Bildes eines „windigen Maklers“ Politik und Behörden sach- und fachlich zu beraten. Denn Fakt ist: Deutschland braucht Zuwanderung, um die Lücke zu füllen, die durch das Ausscheiden der in den 50er und 60er Jahren geborenen Babyboomer aus dem Beruf entsteht.

Bis 2050 sinkt die Zahl der Menschen im erwerbsfähigen Alter ohne Zuwanderung von heute rund 45 Mio. auf 29 Mio. – ein Rückgang um 36 %. Neue Arbeitswelten und Technisierung werden den Arbeitskräftebedarf zwar zurückschrauben, aber dennoch wird eine erhebliche Lücke bleiben und Deutschland wird auf Einwanderung auch aus Nicht-EU-Ländern angewiesen sein. Das mag den 75-jährigen um seine Heimat besorgten Rentner aus irgendeiner Kleinstadt nicht kratzen, dem jetzt 19-jährigen „Wir sind das Volk“ grölenden „Wut-Bürger“ sollten diese Fakten allerdings zu denken geben.

Welche Auswirkungen wird das alles auf die Immobilienmärkte haben?

Nahezu täglich laufen Anfragen der öffentlichen Hand auch bei JLL ein, um Flüchtlinge unterbringen zu können, das reicht von Büroimmobilien bis hin zu Lagerhallen. In unseren Städten haben wir für 2015 über 220.000 m² Anfragen allein für Flächen in Büroimmobilien registriert, Anfragen der öffentlichen Hand mit dem direkten Bezug zur Unterbringung von Flüchtlingen. Und fast das gleiche Volumen wurde bisher bereits von Seiten der öffentlichen Hand angemietet bzw. gekauft. Und das sind nicht nur alte, kaum vermietbare Büroflächen. Wir haben in unseren Big 7 Märkten insgesamt ein Potenzial von weiteren rund 800.000 m² Büroflächen identifiziert, die für die Unterbringung theoretisch in Frage kommen könnten. Das sind aktuell leerstehende Objekte mit mind. 5.000m² verfügbarer Fläche und zwar komplett. Es nützt ja nichts, nur teilweise leerstehende Objekte anzubieten und anzumieten.

Theoretisch könnte also bei vollständiger Nutzung bzw. Umnutzung dieses Flächenpotenzials die Büro-Leerstandsquote um 0,8 %-Punkte sinken. Das ist aber nur der immobilienwirtschaftliche Nebeneffekt. Entscheidender ist sicherlich, dass auf dieser Fläche bis zu 150.000 Menschen untergebracht werden könnten. Natürlich Theorie, ja. Es kann aber ein Anschub sein, über Umnutzungen nachzudenken und diese trotz eventuell bestehender Hindernisse in punkto Sanitäranlagen, Brandschutz oder Fluchtwege anzugehen.

Neben diesen akuten, ja fast drängenden Beherbergungsbedürfnissen haben wir uns auch bezüglich der eher mittelfristigen Konsequenzen Gedanken gemacht. In erster Linie ist hier an den Wohnimmobilienmarkt zu denken. Es fehlt schon jetzt an bezahlbaren Wohnungen. Die Flüchtlingssituation wird diesen Engpass noch verschärfen. Es wird immer wieder angemerkt, dass ein Großteil des Wohnungsbedarfs über den aktuellen Wohnungsleerstand abgedeckt werden kann, bis zu 20% wird geschätzt. Realistisch? Nur dann, wenn es tatsächlich gelingt, die diskutierten Wohnsitzauflagen rechtlich durchzusetzen. Ich habe da meine Zweifel. Die Menschen suchen Arbeit und die ist überwiegend in den größeren Städten zu finden und hier haben wir die größten Engpässe und die Lücke zwischen Fertigstellungen und Bedarf klafft weit auseinander.

Beispiel Berlin: Berechnungen sagen, dass aus dem Flüchtlingszustrom zusätzliche 60.000 Wohnungen benötigt werden – in einem eher konservativen Szenario. Kümmerliche 20.000 Einheiten wurden 2010-2014 fertiggestellt. Das ist dramatisch wenig und gleichzeitig stehen über 300 Hektar auf der größten Freifläche der Stadt in Tempelhof leer…

Letztendlich gilt das aber auch für die anderen Großstädte und deshalb bleibt der Druck auf die kommunal Verantwortlichen dort bestehen. Hier muss – simpel gesagt – einfach mehr gebaut werden. Wie kann das gelingen?

  • Aussetzen der EnEV 2016
  • Steuerliche Anreize zur Ankurbelung der privaten Investitionen
  • Mehr Baulandausweisung
  • Diskussion über die Grunderwerbssteuer

Alles Aspekte, die helfen können, die Baukosten zu senken und Anreize für Projektentwickler zu schaffen.

Die Effekte für den Einzelhandel sehe ich eher indirekt. Ich glaube nicht, dass durch den Flüchtlingsstrom ein Quardatmeter mehr Verkaufsfläche gebaut wird, es sei denn, es wird doch gelingen, die Zuwanderung so zu steuern, dass diese sich auf Dauer in den kleineren Städten und ländlichen Gebieten niederlassen, also genau dort, wo die Einheimischen wegziehen und sich auch der Einzelhandel zurückgezogen hat.

Vor allem Discounter und Supermärkte könnten an einzelnen Standorten Umsatzzuwächse erzielen. Innerhalb der Großstädte sehe ich eine Verkaufsflächenausweitung nur dann, wenn von Seiten der Stadtplanung wieder auf Großsiedlungen gesetzt wird.

Und was wäre für den Büromarkt denkbar? Hier sind die möglichen Auswirkungen noch ungleich schwerer zu ermitteln. Mögliche Effekte auf den Arbeitsmärkten zeigen sich erst deutlich zeitverzögert. Untersuchungen des IAB (Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung) zeigen, dass rund 50 % der Flüchtlinge/Migranten 5 Jahre nach Ankunft eine Erwerbstätigkeit aufnehmen. Voraussetzung ist, dass sie sich bereits im erwerbsfähigen Alter befinden. Schreibt man also diese 5-Jahresspanne fort und nimmt man weiter an, dass im Zeitraum 2015 bis 2020 rund 700.000 Flüchtlinge p.a. gezählt werden, so ergeben sich unter Berücksichtigung der Dauer von Asylanträgen und der Altersstruktur bis 2020 daraus rund 1,3 Millionen zusätzliche Erwerbspersonen. Wie gesagt, es werden längst nicht alle dann auch erwerbstätig sein. Aus diesem Rechenmodell würden sich rund 355.000 zusätzliche Erwerbstätige im Jahr 2020 ergeben, was in der Folge für einen Zusatzbedarf an Büroflächen von knapp 500.000 m² (zum Vergleich: Das ist der Büroflächenumsatz 2015 von Hamburg) sorgen würde.

Theorie, Annahmen, Szenarien. Natürlich. Aber ich halte es für wichtig, auch darüber zu sprechen

  • um zum einen die Diskussionen über Flüchtlinge zu versachlichen
  • und zum anderen, um Denkanstöße zu geben, um uns als Branche zu positionieren sowohl in der Öffentlichkeit als auch in der Politik.

Letztendlich steht und fällt der Ausgang dieser historischen Völkerwanderung damit, wie es diesem Land gelingen wird, die Menschen in die Arbeitsmärkte zu integrieren. Arbeit wird die Tür für Integration sein. Der Schlüssel für diese Tür sind aber Immobilien. Und alles, was die Immobilienbranche hier beitragen kann, sollte sie auch tun.

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Eine Antwort auf “Eine Million Flüchtlinge – eine Jahrhundert-Herausforderung: Was die Immobilienbranche zu deren Bewältigung beitragen kann

    Thomas Mauritz sagt:

    Hallo Helge,
    starker Bericht zu dem tagesaktuellen Dauerthema Nr.1 in Europa.
    Ich teile im vollen Umfang deine Meinung, dass spätestens jetzt ein Umschwung auf höchster politischer Ebene erfolgen muss, welcher der Bevölkerung suggeriert, dass wir es gemeinsam schaffen können und man nun vernünftige Lösungsansätze unterbreitet anstatt über Umlageschlüssel zu philosophieren, wer wen wie und wann zugeteilt bekommt.
    Ich habe allerdings entgegen deiner Annahme „keinen Effekt im Retail Segment verzeichnen zu können“ die Meinung, dass durch die klimatischen Verhältnisse, Hunger und die Bedürfnisse hinsichtlich der Grundausstattungen für Wohnräume sich ein unerwartetes Potenzial aufzeigt. Somit habe ich die Hoffnung, dass unverhofft bevölkerungsschwache Regionen ein Revival erfahren können und die Gunst der Stunde nutzen.
    Im besten Fall kann dies bedeuten, geschlossene Schulen in Kommunen wieder zu aktivieren und eine Generation an wissensdurstigen kleinen Menschen Fingernägel kauend zu beobachten wie sich unterschiedlichste Kulturen über die Grundsätze hinaus verständigen und ein neues, bunteres Deutschland mitten in Europa keimt und Farben künftig blühen, wovon wir bis dato nicht zu träumen wagten.
    Vielleicht bin ich etwas naiv in meiner Betrachtung, da ich lediglich die Gute Seite betrachte und touchiere, allerdings hier verspreche ich mir die notwendige Offenheit, um sich dem Thema zu stellen – möge die Macht mit uns sein…
    Gruß Thomas

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