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Flexspace, Umsatzmiete und aufgelöste Assetklassen – was sind DIE Themen der EXPO REAL 2018? Ein Interview und Ausblick

Germomania, Brexit und ein Black Swan namens Liquidität – das waren die großen Themen der EXPO REAL im vergangenen Jahr. Jetzt steht die 2018er Messe vor der Tür. Mit altbekannten, aber auch neuen Diskussionen und Schwerpunkten. Der Blick ins Konferenzprogramm ist eindeutig: Ein Renner ist auch diesmal die Digitalisierung mitsamt ihrem Potenzial radikale Veränderungen zu bringen. Regulierung und Zinsentwicklung treibt vor allem die Anleger um sowie die Frage, wie zukunftsfähig die EU weiterhin sein wird – nicht nur als politische Organisation, sondern auch als Investment-Region. Wo sich die Wohnungsknappheit weiter zuspitzt, werden die Rufe nach Lösungen zur Beschleunigung von Projektentwicklungen immer lauter und dringlicher. Und auch das Future Design von Architektur und Arbeitsplatz bestimmt die Portfolios und Planungen von Investoren, Entwicklern und Unternehmen mittlerweile gleichermaßen.

Wir wagen einen Ausblick auf das Top Branchen-Event des Jahres und nehmen aktuelle Trends und Markttendenzen unter die Lupe. Ein kurzweiliges Interview – bestens geeignet als Einstimmung während der Anreise zur Messe.

Was sind DIE Trends in den verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft – aktuell und für die kommenden Jahre?

Mario Litta (Retail Leasing JLL): Im Retail sehen wir die aktuellen Trends schon seit einiger Zeit: Nicht nur die stationären Händler stellen ihr Geschäft mehr und mehr auf die Multichannel Strategie um, sondern auch Onlinehändler erweitern ihren Kundenkreis und gehen stationär. Mit der Nutzung vieler verschiedener Vertriebskanäle reduziert sich auch der Flächenbedarf, insbesondere mit Blick auf die Mehrgeschossigkeit. Das zeigt bereits jetzt spürbare Auswirkungen auf dem Retail-Immobilienmarkt.

Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment Hamburg
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Sarah Cervinka (Office Investment JLL): Auch auf dem Office-Investmentmarkt zeichnet sich ein Wandel mit Blick auf die Flächen ab. Stichworte Coworking, Open Space, flexibel nutzbare Flächen mit zusätzlichen Annehmlichkeiten wie Coffee Shop oder Fitness. Und das muss auch der Investor im Blick haben. Lohnt es sich, eigene Flächen für Coworking-Betreiber zu öffnen? Und wie richte ich Ausstattung und Vermietungsstrategie auf den wachsenden Anteil von Unternehmen aus, die flexible Angebote und auch kurzfristig anmietbare Räume suchen? In Punkto Ausstattung werden hier auch das Smart Building und eine verbesserte Konnektivität immer erfolgsentscheidender. Gerade für Assets im Bestand müssen hier schnelle und praktikable Lösungen her. Und vor allem auch nachhaltige – denn der Klimaschutz, zu dem auch Immobilien und ihre CO2-Bilanz einen entscheidenden Beitrag leisten können, spielt eine immer größere Rolle. Auch in diesem Bereich – seien es Baustoffe oder alternative Energienutzung – wird es künftig verstärkt Weiterentwicklung geben.

Christoph Merten (Project & Development Services JLL): Ja, gerade bei Projektentwicklungen ist das Thema Digitalisierung – Beispiel BIM – nach wie vor aktuell und steht an sich auch noch ganz am Anfang. Damit verknüpft und erfolgsentscheidend für Zeitplan und Budget eines Projektes ist das Thema Agilität. Wie schnell und flexibel kann auf Planungen und Änderungen reagiert werden? Wie reibungslos schafft man es, nur die Ressourcen einzusetzen, die auch gebraucht werden? Auch hier können smarte Lösungen entscheidend optimieren.

Welche Entwicklung hat noch keiner so wirklich auf dem Schirm? Womit sollte sich der Markt bereits jetzt auseinandersetzen?

Frank Weber, Head of Industrial Leasing, JLL Germany
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Frank Weber (Industrial Agency JLL): Neben dem ganz klar auf der Hand liegenden und sich weiter drastisch verstärkenden Trend der Flächenknappheit und quasi kaum mehr vorhandenen Grundstücksverfügbarkeit, spielt der Gedanke an umfassende Automatisierung des Lagerhauses im Logistik-Bereich noch eine eher untergeordnete Rolle. Dennoch sollte man – auch als Eigentümer – bereits jetzt darüber nachdenken, welche Größe und Ausstattung eine Industrial Immobilie mit Blick auf eine automatisierte Zukunft braucht.

ML: Im Retail geht der Trend zu kürzeren und flexibleren Mietvertragslaufzeiten – und damit müssen auch die klassischen Parameter der Mietverträge neu gedacht werden. Stichworte sind Umsatzmiete oder verknüpfte Nutzungsarten wie z.B. Fashion und Gastro.

Auf welchen (deutschen) Standort sollte man in den kommenden Jahren besonders schauen?

FW: Mit Blick auf die Logistik ist das aktuell und künftig eindeutig der Standort Niederrhein mit Duisburg. Denn besonders hier stimmt der Mix aus Arbeitskräfte-Pool, Infrastruktur mit dem Duisburg Port, guter Anbindung an den Seehafen Rotterdam und fairen Mieten. Letzteres, weil hier noch einige Grundstücksreserven – vor allem Brownfields – vorhanden sind.

CM: Ja, der Mix muss stimmen. Letztlich sind alle Standorte interessant, bei denen das Umfeld in Sachen Infrastruktur und Softskills stimmt und keine Monostrukturen hinsichtlich Branchen bestehen.

SC: Dennoch – im Wesentlichen liegt der Fokus aktuell bei den Investments weiterhin auf den Big 7. Die Bedeutung der B-Städte ist vor allem bei ausländischem Kapital zweitrangig. . U.a. weil es noch vergleichsweise wenige Daten zu Mieten und Rendite gibt und ein kurzfristiger Verkauf schwieriger und risikoreicher erscheint. Doch bieten sich hier gerade auch für Anleger mit kleineren Volumina gute Chancen. Die Preise sind noch moderater, unterliegen weniger Veränderungen und sind auch bei Schwankungen der Konjunktur spürbar stabiler – und die Top-B-Städte bieten ausreichend Liquidität.

Urbanisierung ist nach wie vor ein großes Thema, das die Branche umtreibt und auch künftig weiter verstärkt beschäftigen wird. Welchen Beitrag kann und muss die Immobilienwirtschaft für eine zukunfts- und konkurrenzfähige Stadtentwicklung leisten?

SC: Die oft noch strikt vorherrschende Trennung von Nutzungsarten in einer Stadt in Wohnen hier, Arbeiten da und Einkaufen dort löst sich zunehmend auf. Gemischte Quartiere werden immer beliebter und auch traditionell-klassische Bürostandorte urban und vielfältig. Temporäre Wohnformen und Micro-Apartments werden verstärkt nachgefragt und bringen das Living zurück in die klassischen Bürostandorte innerhalb der Städte. Hier müssen Stadtplanung und Entwickler wie Investoren gleichermaßen reagieren und konzeptionell anders vorgehen, als es bisher meist der Fall war.

ML: Auch in Punkto Nahversorgung sehen wir jetzt schon, dass Supermärkte und Discounter wieder näher an den Kunden rücken. Das muss ebenso aktiv in neue Quartiersentwicklungen integriert werden.

FW: Nicht zu vergessen auch die City Logistik. Wir müssen, um die künftige schnelle Versorgung mit Waren sicherzustellen, weiter Konzepte und Projekte anschieben, die die die Umwandlung von Retail- oder Büroflächen vor allem in mehrgeschossigen Gebäuden in logistische Flächen zum Ziel haben – und das auch ausgewogen verteilt über einzelne Quartiere. Das schließt auch gebäudetechnische Anpassungen ein, wie leistungsfähige Aufzugsanlagen, ausreichende Deckenlast, oder eine stabile Stromversorgung.

Christoph Merten, Team Leader Project & Development Services Frankfurt, JLL Germany
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CM: Gerade mit Blick auf gemischte Quartiere, aber auch auf Gebäudeebene, muss die Projektentwicklung flexible Nutzungseinheiten und vor allem gemischte Strukturen erstellen und umsetzen. Serielles bauen kann hier eine schnelle Umsetzung beschleunigen, dennoch bremsen derzeit v.a. die immer komplexer werdenden Planungs- und Genehmigungsverfahren neu entstehende Projekte. Genauso wie der zunehmende Trend zur Mitsprache und Einflüsse europäischer Gesetzgebung. Hier sollte man sich rückbesinnen auf die wesentlichen Ziele der gemeindlichen Planungshoheit und seitens der Kommunen auch Planungsmut beweisen.

Wird der Trend zu Mischquartieren und Mischimmobilien die noch recht statisch getrennten Assetklassen nach und nach auflösen und zumindest Grenzen verwischen?

SC: Der Großteil der Anlagestrategien der Investoren ist nach wie vor auf einzelne Assetklassen konzentriert, ein ähnliches Bild zeigt sich auch beim Blick in Immobilienfonds. Mischimmobilien passen da noch nicht ganz ins Raster, aber das wird sich nach und nach ändern. Der zunehmende Nutzungsmix in Gebäuden wird auch die Assetgrenzen auflösen. Schon jetzt ist die Akzeptanz auch unter den Anlegern mehr und mehr spürbar. Aufgrund des Mangels an Produkten bewegen sich die Investoren immer mehr in riskantere Bereiche, d.h. in B- statt A-Lagen, nehmen zunehmend Vermietungsrisiken in Kauf mit kürzeren Walts und tendieren auf der Suche nach Yield mehr und mehr zu gemischt genutzten Objekten – Beispiel Shopping Center, die, aufgrund des Geschäftsschwunds, vermehrt Hotellerie, Erlebnisgastronomie oder Ärztezentren integrieren.

Die EU ist zunehmend unter Druck geraten und wirkt als politische Organisation – aber auch als wirtschaftliche Partnerschaft – so instabil wie noch nie. Spielt das eine Rolle unter den Marktakteuren?

SC: Themen wie der Brexit oder auch ein möglicher EU-Austritt Italiens und die nicht zustande kommende gemeinsame Asyl- und Flüchtlingspolitik haben durchaus Potenzial, ein gesellschaftliches, politisches und damit auch wirtschaftliches Beben auszulösen. All das nehmen die Immobilieninvestoren bislang allerdings nur am Rande war – auf dem Markt spielt das faktisch keine Rolle. Dennoch wächst natürlich eine gewisse Sorge, dass sich der langjährige Aufschwung alsbald abschwächen könnte. Die künftigen Geschäftserwartungen der Akteure zeigen sich entsprechend etwas eingetrübt.

Ist das Messeformat noch das richtige im digitalen Zeitalter?

Mario Litta, Team Leader Retail Leasing Hamburg, JLL Germany
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ML: Eindeutig ja, denn keine Tools und keine Technik werden den persönlichen Austausch und das Netzwerken jemals schlagen.

SC: In keiner E-Mail oder virtuellen Konferenz kann ich Fragen und Anliegen von Kunden und Partnern so direkt und umfassend beantworten wie im persönlichen Gespräch, das auf der EXPO REAL absolut im Vordergrund steht. Digitale Kabel können weder Sympathie noch Zwischenmenschlichkeit transportieren oder Kundenbeziehungen langfristig vertiefen – und davon hängen erfolgreiche Abschlüsse wie auch stabile Partnerschaften zu einem ganz beträchtlichen Teil ab.

FW: Wir lieben die Expo, denn sie ermöglicht gezielte Gespräche und stößt äußerst effektive Projektarbeit an – z.B. über direkte Kontakte zu den meisten deutschen Regionen, die sich auf der Messe präsentieren, wenn es um die Neuausweisung von Grundstücksflächen für Logistik geht.

SC: Es geht um die Kunden, Kundenbindung, die Partner und die Präsentation des eigenen Unternehmens – ganz klar. Aber auch die Mitarbeiter selbst profitieren von spontanen Gesprächen und Themen-Panels oder wachsen auch an kritischen Diskussionen im direkten Austausch. So lebendig und vibrierend kann kein Internet oder Social-Media-Kanal den Horizont erweitern.

Das persönliche Ziel für die diesjährige EXPO REAL?

FW: Ganz konkret – Grundstücke identifizieren für ein großes Kundenprojekt, für das wir exklusiv beauftragt sind.

ML: Auch wir möchten neue Vermarktungsmandate persönlich beim Kunden präsentieren.

CM: Neue Kunden gewinnen und bestehende Kontakte zu intensivieren steht immer auf der Ziel-Agenda. Aber daneben möchte ich auch ganz gezielt Stimmungen einfangen und die momentanen Bedarfe am Markt ausloten, um unsere eigenen Leistungen dann entsprechend weiter schärfen zu können.

SC: Ja, Netzwerk ist gut und wichtig, gerade auch, um neue Player am Markt wahrzunehmen und persönlich kennenzulernen. Daneben geht es mir aber auch um Inspiration und neue Ideen oder Trends.

Vielen Dank für das Gespräch.

Was erwarten Sie von der EXPO REAL und den Branchendiskussionen in diesem Jahr? Teilen Sie es uns gerne als Kommentar unterhalb des Beitrags mit!

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