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Die „große Stabilität“ bleibt. Ein Rück- und vor allem Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt

Hinter uns liegt ein neues Rekordjahr am deutschen Investmentmarkt. Grund genug, im Rückblick die wesentlichen Treiber und Aspekte des Immobilienbooms zu beleuchten, aber auch, um die berühmt berüchtigte Glaskugel zu bemühen und einen Blick auf das noch junge neue Jahr 2018 zu werfen.

Im vergangenen Jahr wurde viel über Politik diskutiert. Und es war ja auch ein sehr bewegtes Jahr mit zahlreichen Urnengängen. Mehr oder weniger erfolgreich. In Deutschland haben wir auch rund vier Monate nach der Bundestagswahl immer noch keine neue Regierung.

Ja und? Heißt es zumindest mit Blick auf den Immobilienmarkt. In der Tat scheinen Immobilienakteure politische Themen zwar wahrzunehmen, aber ihre Anmietungs- oder Investitionsentscheidungen machen sie mitnichten davon abhängig. Laut unserer Investorenumfrage vom Herbst 2017 bleibt einzig der Brexit als signifikanter politischer Faktor mit für Deutschland und insbesondere Frankfurt bislang eher positiven Folgen. Ansonsten drehen sich Anlagestrategien und -entscheidungen eindeutig um die Zinspolitik. Und hier fragt man sich, wann steigen denn nun die Zinsen? Stehen wir schon kurz vor einer Zinswende? Bislang zeichnet sich ein sehr moderates Vorgehen der EZB (wie jetzt schon mit dem reduzierten Anleiheankaufprogramm zu beobachten) ab, mit einer ersten Zinserhöhung im Jahr 2019. Außerdem denken wir, dass sehr viele Marktteilnehmer ebenfalls mit einem nur moderaten Zinsanstieg rechnen, so dass ein solcher kein unerwarteter Schock wäre, sondern vielfach bereits jetzt eingepreist sein dürfte.

Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Ein Beispiel

Aber was würde denn nun passieren, wenn die Zinsen steigen?

Ein Beispiel: Ausgehend von einem Büroinvestment in Höhe von 100 Millionen und einer Netto-Anfangsrendite von 3 Prozent mit 65 Prozent LTV und einer 1,9 prozentigen Finanzierung inkl. Bankenmarge errechnet sich eine Eigenkapital-Rendite (EK) von etwas über 5 Prozent. Im aktuellen Zinsumfeld eine recht gute Rendite. Wenn die Zinsen nun um z.B. einen Prozentpunkt steigen, jahresrückblick 2017 ausblick 2018 Immobilienbranchemuss der Investor sich also entweder mit einer niedrigen EK-Rendite zufrieden geben oder er ist dann nicht mehr bereit, für das gleiche Objekt den gleichen Kaufpreis zu zahlen, strebt er weiterhin die gleiche Verzinsung an. In diesem Beispiel hieße das, der Kaufpreis müsste um rund fast 20 Prozent sinken bzw. die Rendite um 60 Basispunkte steigen. Durch steigende Anfangsrenditen und sinkende Preise würde es zu Wertkorrekturen kommen können. Damit steigt das Risiko, dass es in einzelnen Engagements z.B. zu höheren LTVs kommt, als es ursprünglich vereinbart war („covenant breaches“). Nicht umsonst heißt es, die Luft wird dünner, je höher man steigt. Ein Anstieg der Zinsen von 1 auf 2 Prozent ist eben etwas anderes, als von 6 auf 7 Prozent!

Aber: Da man davon ausgehen kann, dass ein Zinsanstieg in einem konjunkturell sehr starken Umfeld passiert, könnte ein Teil des Anfangsrenditeanstiegs durch weiter wachsende Mieten zumindest teilweise kompensiert werden. Solange die Wirtschaft floriert, bleiben auch die Vermietungsmärkte stark und stützen Investitionsentscheidungen.

Wie werden sich die Vermietungsmärkte entwickeln?

Und der Ausblick für 2018 mag langweilig erscheinen: die Ampeln stehen nach wie vor auf grün. Ich sehe aktuell zumindest für 2018 nichts, was uns dazu veranlassen sollte, ein negatives Szenario an die Wand zu malen. Fakt ist aber: Es wird 2018 und in den nächsten Jahren wieder vermehrt auf die Mieteinnahmen ankommen, gerade dann, wenn die Renditen nicht mehr sinken bzw. Ende 2019 sogar wieder leicht ansteigen. Insofern stehen die Entwicklungen auf den Vermietungsmärkten stark im Fokus.

Schauen wir dazu exemplarisch auf die Verläufe der vergangenen Büromarkt-Zyklen. Der aktuelle Zyklus läuft bereits 28 Quartale und im Kern sinken die Leerstände kontinuierlich und die Mieten steigen. In unserer Prognose für 2018 bis 2020 ist bezüglich des oben beschriebenen Zusammenhanges ein ungewöhnlicher Verlauf zu erkennen. Denn: die Leerstände sollen ab Ende 2018 wieder leicht steigen und trotzdem werden auch die Mieten weiter steigen.

Nachfrage bleibt hoch, Fertigstellungen ziehen an

Das gab es in der Vergangenheit zwar auch schon mal, aber nicht über einen längeren Zeitraum hinweg. Und das bestätigt mich in der Einschätzung, dass dieses Mal alles anders ist. Denn: Die Nutzernachfrage bleibt hoch und gleichzeitig ziehen die Fertigstellungen an.

Das erinnert an die Konjunktur, die wächst, obwohl die Inflation und die Zinsen niedrig sind. Ein extrem seltenes Szenario. Normalerweise sind Zinsen ja nur niedrig, wenn die Konjunktur lahmt (niedrige Kreditnachfrage, großzügige Notenbank) und wenn die Konjunktur anzieht, folgen bald auch steigende Zinsen. Das ist im Moment ein Sonderfall. Und dieser Sonderfall scheint sich auch im Immobilienmarkt anzudeuten. Anders als in anderen Zyklen hat das Angebot mit der positiven Nachfrage bislang nicht mitgezogen und erst jetzt beginnt eine Phase mit steigenden Neubauvolumina.

Coworking bleibt Konjunktur

Im Jahresverlauf 2017 hat sich eine starke Nachfrage von Anbietern von flexiblen Büroarbeitsplätzen herauskristallisiert. Neben klassischen Business Centern waren es insbesondere Anbieter von Coworking-Flächen, die neue Büros anmieteten. Coworking ist kein Trend, der wieder verschwinden wird, Nutzer und Eigentümer werden sich damit auseinandersetzen müssen.

Aktuell beträgt der Anteil der „FlexWorkspace“-Anbieter am Büroflächenbestand in unseren Big 7 noch weniger als 1 Prozent, aber in Bezug auf den Flächenumsatz 2017 erreichen sie bereits einen Anteil von etwa 6 Prozent bzw. rund 224.000 Quadratmeter. 2018 könnte der Anteil auf bis zu 10 Prozent steigen – die Expansionspläne sind äußerst aggressiv. Aber auch hier gilt die Einschränkung  der Flächenverfügbarkeit und nicht alle Pläne werden realisiert werden können.

Der strukturelle Umbruch des Einzelhandels wird sich weiter verstärken

WeWork, WeShare, WeLive, … Flexibilität aller Orten. Auch der Einzelhandel war im vergangenen Jahr davon geprägt und wird auch künftig flexibler werden müssen. Angesichts der teilweisen Horrormeldungen aus den USA in Bezug auf Ladenschließungen machen sich auch hierzulande viele Investoren Gedanken über ein zukünftiges Engagement in Einzelhandelsimmobilien. Denn auch hierzulande gibt es erste Signale eines schwächelnden Marktes. Mieten steigen nicht mehr, Vermietungsumsätze sind rückläufig und es gibt erstmals einen nennenswerten Leerstand – ein Thema, welches bislang zumindest in den Toplagen nahezu unbekannt war. In Bezug auf die Anzahl der Ladeneinheiten stehen nach unseren Recherchen in den Innenstädten der neun wichtigsten Städte rund 9 Prozent und in Bezug auf die Fläche rund 6 Prozent zur Verfügung.

Und das alles, obwohl

  • die Wirtschaft brummt
  • die Arbeitslosenquote so gering wie nie ist
  • die Binnennachfrage stark ist
  • die Konsumenten ausgabefreudig sind
  • der Einzelhandelsumsatz wächst und
  • eigentlich alle Vertrauensindikatoren weiterhin hoch sind.

Wann gab es das schon einmal in der ansonsten so exportgeprägten deutschen Wirtschaft?

Aber der Einzelhandel steckt mitten in einem strukturellen Umbruch. Die Einzelhändler sind zurückhaltender geworden, was das Unterzeichnen neuer Mietverträge angeht. Operative und finanzielle Risiken haben mehr Gewicht bekommen und so geht es mehr um Anpassungsprozesse im bestehenden Portfolio als um Expansion. Das kann bedeuten, dass Standorte aufgegeben, Verträge nicht verlängert bzw. kürzere Laufzeiten vereinbart, kleinere Einheiten benötigt und – last but not least –  Entscheidungen länger brauchen und intensiver geprüft werden.

Flexibilität wird auch im Einzelhandel immer wichtiger. Hier muss ein Anpassungsprozess stattfinden. Warum ist beispielsweise ein 10-Jahres-Mietvertrag bewertungsmäßig immer noch das Beste? Heutzutage können Händler doch gar nicht mehr wissen, ob sie den Umsatz aus der aktuellen Winterkollektion auch in drei Jahren wieder erzielen werden.

Wachsende City-Logistik braucht Flächen – Chancen für Leerstände

Des einen Leid, des anderen Freud, wo der Einzelhandel mit der Online-Konkurrenz zu kämpfen hat, profitiert der Logistikmarkt davon. Auch wenn sich das e-commerce Wachstum in den nächsten Jahren etwas reduzieren soll, bleibt es mit 9 Prozent p.a. hoch – mit signifikanten Auswirkungen auf die Flächennachfrage für Logistik. Das macht sich schon heute in Rekordumsatzvolumina bemerkbar und auch der Anteil des Umsatzes, den wir reinen Online-Händlern zuordnen können, summierte sich für 2016 und 2017 zusammen auf mehr als 900.000 Quadratmeter, immerhin knapp 7 Prozent. Und dieses Wachstum findet längst nicht mehr nur in der Fläche statt. Mehr und mehr sickert Logistik auch in die Städte. Hier trifft die Nachfrage aber auf ein begrenztes Angebot. Einerseits steht Logistik in Nutzungskonkurrenz mit anderen Flächentypen, andererseits ergeben sich aber auch Chancen für Eigentümer leerstehender Flächen in B-Lagen, diese anders zu positionieren. Das können mehrgeschossige Gebäude sein oder kleinere Einheiten, die vormals Büro oder Einzelhandelsflächen waren. Logistiker müssen sich an höhere Mieten gewöhnen, je weiter es in Richtung Innenstädte geht.

Die „große Stabilität“ bleibt

Das Fazit fällt also sowohl im Rückblick für 2017 als auch in der Vorschau auf 2018 positiv aus. Man kann es auch mit die „große Stabilität“ umschreiben und zusammenfassen. Selten gab es zu Jahresbeginn ein solches Bündel an positiven wirtschaftlichen Prognosen. Risikofaktoren? Ja. Natürlich sind diese nach wie vor vorhanden und eine gewisse Vorsorge seitens der Investoren ist sicherlich notwendig, aber letztendlich weiß keiner, ob und, wenn ja, wo sich ein schwarzer Schwan versteckt hält.

Aus meiner Sicht gibt es vier mögliche Nester, die es gilt, intensiv zu beobachten:

  1. ein zu schneller Zinsanstieg
  2. eine stark anziehende Neubautätigkeit
  3. komplexe politische Ereignisse
  4. zu hohe Erwartungen seitens der Investoren

Für mich ist die Erwartungshaltung einer der Schlüsselfaktoren. Je länger der Zyklus anhält, desto größer die Gefahr von allgemeiner Sorglosigkeit bzw. von zu hohen Erwartungshaltungen. In den letzten Jahren sind sehr viele neue Investoren in Deutschland angekommen und haben erstmals in Immobilien investiert. Sie kennen bislang nur „Upside“ und teilweise zweistellige Wertzuwächse. Sie haben allerdings noch keine Abschwungphase erlebt und es wird darauf ankommen, wie realistisch eine Erwartungshaltung in Bezug auf künftig moderatere Wertzuwächse oder gar Wertverluste intern und an die jeweiligen Anleger kommuniziert wird.

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