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Mit Marktkenntnis punkten – Mietvertragsverlängerung für Geschäftsräume

Wenn sich derzeit bei Büromietern das Ende der Vertragslaufzeit am Horizont abzeichnet, könnte dem ein oder anderen schon etwas mulmig werden. Gerade in den Ballungsgebieten, zum Teil aber auch schon darüber hinaus, haben wir einen Vermietermarkt wie selten zuvor in der Geschichte der gewerblichen Immobiliennutzung. Hat man da überhaupt noch eine Chance, ohne gewaltige Mietzinserhöhung in den alten Büroräumen zu bleiben oder wird man gar gleich durch einen zahlungskräftigeren Nachfolger ersetzt?

Zu schwarz sehen sollten Büromieter ihre Optionen nicht, findet Zazie Schenk, die sich bei JLL auf Mietvertragsverlängerungen und Optimierungen auf Nutzerseite spezialisiert hat. Der aktuelle Vermietermarkt ist natürlich nicht wegzudiskutieren, dennoch – und das wissen auch die Eigentümer – ist die Entscheidung zur Neuvermietung immer auch ein Risiko und in jedem Fall mit höheren Kosten verbunden. Selbst wenn die potenziellen Mieter Schlange stehen, Leerstände und Umbauzeiten sind bei Neuvermietungen meist nicht zu vermeiden. Zudem ist der vertraute Mieter immer eine sicherere Größe als ein unbekannter.

Mietern fehlt die Immobilienexpertise

Es gibt also durchaus Argumente, die Nutzer ins Feld führen können, wenn es um Neuverhandlungen geht. Was die Sache oft so schwer macht ist der Wissensvorsprung der Eigentümer. Vermieter von Geschäftsräumen sind in aller Regel Immobilienunternehmer, die sich in diesem Metier bestens auskennen. Für die Mieter gilt das aber meist nicht. Ihr Business ist ein völlig anderes. Und gerade kleinere Unternehmen können sich eigene Immobilienexpertise im Haus nicht leisten, ganz zu schweigen von Startups. Dabei geht es gar nicht so sehr um die juristischen Feinheiten in den Mietverträgen, denn hier können sich Mieter leicht das passende Know-how über einen Rechtsberater einkaufen. „Was vielen Mietern fehlt, sind umfassende Kenntnisse der lokalen Mietmärkte und das Gespür dafür, was in der Branche üblich oder möglich ist“, weiß Zazie Schenk aus langjähriger Erfahrung.

Zazie Schenk, Director Office Leasing, JLL
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Keine Bürofläche ist wie die andere

Das beginnt bereits bei der scheinbar einfachen Größe Mietzins. Schließlich gibt es hier ja verfügbare Eckdaten, könnte man meinen. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht. Während man beispielsweise Mietwohnungen noch einigermaßen gut über Mietspiegel vergleichen kann (und selbst da wird es im Detail schwierig), ist eigentlich keine Bürofläche wie die andere. Daher bedarf es viel Erfahrung, um einzuschätzen, welche Preise angemessen sind und welche nicht.

Manche Nebenkosten machen einfach keinen Sinn

Ein anderes großes Feld: die Nebenkosten. Was grundsätzlich zulässig ist, weiß jeder versierte Anwalt. Doch der hat wiederum keine Expertise darin, welche Kosten realistisch und angemessen sind oder wo unter Umständen einfach ein Denkfehler vorliegt. Und das übrigens nicht immer zugunsten des Vermieters. Es gibt auch immer wieder eigenartige Posten, die keiner Partei nutzen, wie Zazie Schenk schon erlebt hat. „Ich kann mich an eine Immobilie erinnern, da wurde beispielsweise ein Treppenhaus wöchentlich gereinigt, das ausschließlich als Fluchtweg dient. So etwas macht natürlich überhaupt keinen Sinn und verursacht deutliche Mehrkosten.“

Kritischer Blick auf den Mietvertrag kann sich immer lohnen

Auch bei den Rückbauverpflichtungen oder Baukostenzuschüssen lässt sich nicht selten etwas machen, immer vorausgesetzt, man geht mit dem nötigen Hintergrundwissen in die Verhandlung. Und das gilt bei weitem nicht nur für bald auslaufende Mietverträge. Ein kritischer Blick, am besten mit sachkundiger Begleitung, kann sich womöglich zu jedem Zeitpunkt lohnen.


Nutzen Sie unsere Kompetenz, um Ihren Büromietvertrag zu verlängern oder zu optimieren. Zazie Schenk und ihr Team stehen für Sie bereit.

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