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Viel Gutes, wenig Überraschendes – Das Expo Real-Fazit von Timo Tschammler

Für die Expo Real gilt wie für das bisherige Wirtschaftsjahr 2018: Die ganz großen Überraschungen gab es nicht. Aus einer hervorragenden Position hat sich die Immobilienwirtschaft weiter entlang der Superlativen entwickelt. Und das entgegen aller Befürchtungen, die noch zur letzten Messe im Raum standen – und die eigentlich noch immer nicht ganz ausgeräumt sind. Eine alles andere als stabile Regierungskoalition, der Wirbel um den Brexit und die Verwerfungen, die „America first!“ auf den Weltmärkten mit sich bringen könnte. Fast scheint es so, als hätte die Welt diese Kapriolen als eine Art neuer Normalität akzeptiert. Und selbst wenn sich langsam ein wenig Trübsal in die gesamtwirtschaftlichen Prognosen einschleicht, klar ist, hier sprechen wir vorerst noch von einer Normalisierung auf ausgesprochen hohem Niveau.

Dem Immobilienmarkt in Deutschland jedenfalls haben die Unruhen kaum etwas anhaben können. Das Transaktionsvolumen bei den gewerblich genutzten Immobilien erreicht in den ersten neun Monaten des Jahres 42 Mrd. Euro, eine Steigerung von 8 Prozent gegenüber 2017. Dabei konnte auch das dritte Quartal beeindrucken: Mit über 16 Mrd. Euro fiel es stärker als je zuvor aus. 2018 könnte also durchaus noch die 60 Mrd. Euro-Grenze durchbrochen werden, vor allem, wenn man die besondere Dynamik bedenkt, die das letzte Quartal üblicherweise auszeichnet. Noch etwas beeindruckender sind diese Zahlen angesichts der stockenden Entwicklungspipeline. Die Bauindustrie ist restlos ausgebucht, sogar Rohstoffmangel ist kein Fremdwort mehr. Wer weiß, welche Höhen die Transaktionen noch erklommen hätten, könnte die Nachfrage vollständig bedient werden.

Positive Dynamik trägt ins kommende Jahr

Gerade dieser Nachfrageüberhang macht den Markt allerdings auch so robust. Bei den Office-Immobilien in den A-Städten, aber auch in guten B-Lagen, dominiert längst der Flächenmangel, Leerstände sind zu regelrechten Exoten geworden. Die Mieten steigen also weiter, vielerorts kräftig, denn bei den Incentives gibt es kaum noch Luft – sie sind vielfach bereits komplett abgeschmolzen. Und das macht Bürogebäude weiterhin zu beliebten Investments. Die wirtschaftliche Dynamik insgesamt müsste sich schon stark abkühlen, um diese Entwicklung durch einen Rückgang der Nachfrage zu bremsen. Und davon gehen derzeit selbst pessimistische Prognosen nicht aus. Was sich allerdings partiell abzeichnet ist eine gewisse Vorsicht bei den aggressiveren Geldquellen wie Private Equity, wo einzelne Akteure auf eine defensivere Strategie umschwenken. Bei allem Optimismus ist Leichtsinn also unangebracht. Dennoch, der aktuelle Schwung dürfte den Markt für Office-Flächen auch ins kommende Jahr tragen. Ganz ähnlich sieht es bei den Logistik-Immobilien aus.

Hohe Transaktionsvolumen auch bei Wohnimmobilien

Wenn 2018 vom Nachfrageüberhang gesprochen wird, lässt sich eine der zentralen politischen Agenden natürlich nicht ignorieren. Kaum ein Thema bestimmt die öffentliche Diskussion derzeit so stark wie der Mangel bei den Wohnimmobilien und der davon getriebenen Verteuerung der Mieten. Gerade für langfristig orientierte Investoren macht das diese Assetklasse trotz der sehr starken Regulierung zu einem attraktiven Feld. Entsprechend war auch das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten mit fast 15 Mrd. Euro bemerkenswert hoch. Eine merkliche Aktivität zeigten auf diesem Markt Pensionsfonds, Versicherungen und Versorgungswerke. Sie waren im Immobilienmarkt bisher strategisch unterinvestiert, auslaufende Staatsanleihen treiben sie nun in Anlagen mit mindestens werterhaltender Rendite.

Regulierung schafft keine einzige Wohnung

Was Investoren freut, wird allerdings auch zum gesellschaftlichen Zündstoff. Bezahlbaren Wohnraum, das fordert die Bundesregierung, und das treibt derzeit auch viele Wähler um. Schaut man sich die Gründe für die Verknappung von städtischen Wohnungen an, sieht man allerdings, dass Investoren, Entwickler und Mieter nicht die Antagonisten sind, als die sie so häufig dargestellt werden. Es entstehen schlichtweg viel zu wenige neue Wohnungen – und das nicht erst seit gestern. Das wird keine politische Strategie ändern, die weitgehend auf neue oder strengere Regulierungen setzt, denn dadurch entsteht kein einziges neues Wohngebäude. Gefragt ist ein investitionsfreundliches Klima, die schnellere Bearbeitung von Baugenehmigungen und vor allem mehr ausgewiesenes Bauland. Genau das würde allen nützen: Investoren könnten investieren, Entwickler entwickeln – und Städter wieder bezahlbar wohnen.

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