Allgemein | Digital Innovation

Ich sehe, also bin ich!? Bringt Virtual Reality das Immobilien-Business wirklich weiter?

Realität – was ist das eigentlich? Das Gegenteil von Fiktion? Etwas, vor dem man nicht die Augen verschließen kann? Oder für jeden von uns etwas ganz anderes? Ganz nüchtern-realistisch gesehen ist Realität eine Wirklichkeit, die gegeben ist und nicht durch ein einzelnes Individuum uneingeschränkt nach seinen eigenen Wünschen verändert werden kann. Vielleicht haben wir uns ja aus diesem Grund noch eine flexiblere Realität dazu geholt: Denn in der Virtuellen Realität können wir nach Lust und Laune schalten, walten und gestalten, mal abgesehen von technischen Schranken und den Grenzen unseres Vorstellungsvermögens.

Für die Immobilienbranche birgt dies natürlich ein enormes Potenzial. Soweit es die Technik erlaubt, können wir eine beliebige Immobilie hernehmen, in einer virtuellen Realität nachbauen und nahezu völlig frei nach den Vorstellungen von Projektentwicklern, Architekten, Eigentümern oder Mietern gestalten, ohne tatsächlich in die physischen Gegebenheiten der Immobilie eingreifen zu müssen. Noch interessanter wird’s, wenn man Virtual Reality und analoge bzw. physische Realität quasi vermischt und digitale Visualisierungen auf Objekte oder in Räume der realen physischen Welt projiziert, wobei sich das Digitale realitätsgetreu ins Physische einfügt. Das Ganze heißt dann „Augmented Reality“ (AR) oder deutsch „Erweiterte Realität“. Und dafür braucht man nichts weiter als PC-Bildschirm, Smartphone, VR-Brillen oder sogenannte AR- bzw. Mixed-Reality-Brillen oder Mixed-Reality-Displays.

Und wie schaut’s jetzt im konkreten Business-Alltag aus? Wann und wie kann VR helfen? Welche Vorteile bringt sie? Und komme ich als Akteur überhaupt noch um sie herum?

Virtuelle Rundgänge sparen Zeit und Geld

Mit virtuellen Rundgängen können insbesondere in der Anfangsphase der Suche nach der geeigneten Gewerbeimmobilienfläche viel Kosten und Zeit eingespart werden. Ein Bankhaus in London City beispielsweise möchte seinen Sitz ins Frankfurter Bankenviertel verlegen und beauftragt seinen Property Manager, eine Vorauswahl der passenden Büroflächen zu treffen. Der Property Manager in London kann den Flug nach Frankfurt für die Erstellung seiner Shortlist einsparen, indem er zunächst einmal alle passenden Angebote virtuell durchläuft und eine Vorauswahl trifft, wann immer er Zeit dafür hat und ohne dafür eine Vielzahl an Objekten in Frankfurt vor Ort besichtigen zu müssen.

Oder denken wir an einen Vermieter in Frankfurt, der mit Mietinteressenten aus China und den USA mit unterschiedlichen Vorstellungen rund um Flächenplanung und Einrichtung in Kontakt steht. Die Interessenten wollen die Fläche gerne begutachten, jedoch möchte der derzeitige Mieter keinen Zugang in seine Fläche gewähren. Mit einem virtuellen Rundgang kann der Vermieter in Frankfurt die zukünftige Fläche ganz flexibel nach den unterschiedlichsten Vorstellungen virtuell präsentieren, ohne in die Bestandsfläche eingreifen zu müssen.

Bereits diese zwei Beispiele zeigen die vielfältigen Möglichkeiten von Virtual Reality deutlich. Ob 360°-Aufnahmen einer real existierenden Bestandsfläche oder simulierte 3D-Modelle, um zukünftig realisierbare Flächenplanung und Ausstattung virtuell abzubilden – Immobilienvermarktung hat ihre zeitlichen und räumlichen Grenzen längst verlassen. Dabei beschränkt sich der Einsatz von VR natürlich nicht nur auf Immobilien wie z. B. Büros, Hallen, Ladenflächen oder Wohnimmobilien, sondern findet auch im öffentlichen Raum wie z. B. bei 360°-Straßenläufen im Retail oder bei der Erstellung von 360°-Drohnenaufnahmen Anwendung.

In beiden Fällen bietet dabei die Virtualität der projizierten Räume natürlich auch die volle Bandbreite an digitalen Features: Über ein spezielles Funktionsmenü können Farben, Materialen und sogar ganze Raumkonfigurationen beliebig ausgetauscht und getestet werden. Eingebettete Multimedia-Elemente wie z. B. Videos, Text oder Dateien zeigen zusätzliches Anschauungs- oder Erklärungsmaterial zum virtuellen Rundgang. Und nicht zuletzt können Daten in Echtzeit erhoben und in der virtuellen Realität entsprechend abgebildet werden.

Augmented Reality (AR) – vor Ort und doch im künftigen Raum

Zurück zum Londoner Bankhaus, das neue Flächen in der Frankfurter Innenstadt sucht: Sobald die Shortlist steht, lädt der Property Manager seinen Auftraggeber in einen fensterlosen kahlen Raum. Klingt erstmal trostlos, wenn nicht in der Mitte des Raumes ein 3D-Projektor stehen würde, der die unterschiedlichen 360°-Aufnahmen der Frankfurter Büroflächen fotorealistisch auf die Wände projiziert. Zwar steht man gerade in einem fensterlosen Raum in London, schaut man jedoch aus dem virtuellen Fenster, sieht man Messeturm, Trianon und Main Tower.

Oder nehmen wir an, der Mieter der Mietfläche in Frankfurt erlaubt eine kurze Begehung der Mietinteressenten. Die Besucher aus China und den USA werden – ausgestattet mit unterschiedlich konfigurierten Apps, die zuvor auf ihren Smartphones oder Tablets installiert wurden – durch die Fläche geführt und halten ihre Geräte während der Begehung in den Raum. Was die unterschiedlichen Mietinteressenten auf ihren Geräten sehen, ist – je nach Ihrer spezifischen Konfiguration – eine variierende Umsetzung von Flächenplanung und Ausstattung. Wo man in „Wirklichkeit“ gerade vor einer Wand steht, die zwei Einzelbüros voneinander trennt, sieht der Interessent durchs Tablet gar keine Wand, sondern beispielsweise eine 200 Quadratmeter Bürofläche mit realistisch gestaltetem Open Space. Oder das Tablet ist je nach Vorliebe anders konfiguriert und zeigt eine Glaswand mit offenem Meetingraum dahinter. Nach dem gleichen Prinzip sind unterschiedliche Farben, Texturen, Materialien bis hin zu Firmenlogos und unterschiedlich umgesetzter Corporate Identity an Wänden, Böden, Türen und Verkleidungen realisierbar – ein virtuelles Wunschfeuerwerk in der realen Umgebung also.

Und mit welchen Tools ist das alles möglich?

Alle genannten Beispiele sind bereits realisierbar – der Unterschied liegt nur in der jeweiligen Ausgereiftheit in der technischen Umsetzung bzw. dem Grad der subjektiven Unterscheidbarkeit zwischen physischer und virtueller Realität.

  • Der Immoviewer ermöglicht virtuelle 360°-Rundgänge, ob gemeinsam mit dem Berater oder über einen per Mail verschickten Rundgang-Link. Neue Rundgänge sind dank 360°-Kamera schnell erstellt. Bei JLL sind bereits über 1.000 Rundgänge realisiert worden und es werden regelmäßig mehr. Auf Grundlage eines 360°-Rundganges können außerdem 2D-Grundrisse automatisch generiert werden.
  • Mit Archilogic wird aus einem 2D-Grundriss in 24 Stunden ein 3D-Modell mit Standardmöblierung oder in erweiterter Form mit individueller Flächenplanung und Büro-Ausstattung. Ein Upload auf eine Online-Plattform wertet die Online-Vermarktung auf und erhöht die durchschnittliche Verweildauer der Besucher auf der Seite.
  • Das Maklerhaus Sotheby’s International Realty, ein Ableger des weltbekannten Auktionshaus Sotheby’s, hat erst kürzlich eine eigene AR-App veröffentlicht, mit der Immobilienmakler oder -käufer leerstehende Luxushäuser virtuell einrichten können, um sich dann bei der Begehung sämtliche Einrichtungsgegenstände mittels App anzeigen zu lassen, inklusive der Anbindung an die Online-Shops von Möbelherstellern.
  • Auf AR-Technologie basierende City-Guide Apps ermöglichen die interaktive Erkundung von Städten. Und das gleiche Prinzip funktioniert auch für den Einsatz in der Immobilienbranche, wie zum Beispiel bei einer Stadtteilbesichtigung mit dem Kunden: Mandatierte Gebäude und Flächen können grafisch hervorgehoben werden – inklusive der Anzeige von Mietpreis, Flächengröße und Ausstattungsmerkmalen.
  • Besonders hilfreich ist auch der Einsatz von AR im Digital Facility Management, beispielsweise durch Einführung eines integrativen Remote Supports mit vernetztem Zugriff auf Handbücher, Grundrisse oder Konstruktionspläne – und zwar ständig angepasst an den momentanen Kontext. Das unterstützt die Steuerung von Wartungsteams und steigert die Servicequalität. So können die Visualisierungen z.B. beim Säubern einer Kaffeemaschine bis hin zum Anschließen von Telekommunikationsleitungen unterstützen.

Verbindung von AR mit Künstlicher Intelligenz (KI)

Aber können alle diese Tools auch lernen? Beispiel Remote Support – können sich im System hinterlegte Handbücher und Visualisierungen auf Grundlage der Interaktion des Anwenders mit der virtuellen App sowie seinem Feedback selbst anpassen und quasi lernen? Ja, können sie. Wenn die Interaktionen des Anwenders mit der App aufgezeichnet und auswertbar gemacht werden. Und genau hier kommt Künstliche Intelligenz (KI) ins Spiel. Eine sehr direkte autonome Lern-„Erfahrung“ einer KI sind in diesem Fall Kameras, die die Welt möglichst so sehen wie wir Menschen. Durch die Erfassung der urbanen Umgebung können durch den Einsatz von Smartphone-Kameras, die von tausenden Anwendern über eine spezielle App verwendet werden, bereits Lokationsdaten ganzer Städte doppelt so genau erfasst werden, als es durch GPS Technologie möglich ist. So lernt auch die Navigations-App Waze, wenn eine neue Straße befahren wird und fügt diese ihrem Straßennetz hinzu, und zwar auch in diesem Fall durch die massenhafte und dezentrale Nutzung der App durch die einzelnen Anwender.

Da mit dem Anbruch des digitalen Zeitalters auch in der Immobilienbranche automatisiert erhobene Daten und deren ebenfalls automatisierte Auswertung unabdinglich für den langfristigen Geschäftserfolg geworden sind, diese Daten jedoch in hohem Maße dezentral generiert werden, bietet die Verbindung von AR mit KI viel Potential für die Zukunft der Branche.

Wie die Zukunft am Ende aussehen wird, das wird sich zeigen. Eins ist aber bereits mit relativer Sicherheit zu sagen – die Technologie virtueller und erweiterter Realitäten wird immer mehr in die reale Welt der Immobilien Einzug halten.

Ähnliche Artikel

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.