Digital Innovation

Immobilienvermarktung online: Vom Portal zum persönlichen Real Estate-Assistenten

Immobilienvermarktung im Internet basiert bei allen technischen Finessen immer noch auf der bekannten Logik von Websites – so wie das Gros der Vermarktungs- und Vertriebsangebote im Netz. Per Browser und physischem Endgerät steuern Nutzer typischerweise vordefinierte, rigide Seitenhierarchien an. Daran hat auch das mobile Internet im Grunde wenig geändert, auch wenn sich die Darstellungsformen mittlerweile vor allem an den rasant gewachsenen Smartphone-Nutzern ausrichten. Oder anders formuliert: Alles sieht sehr viel eindrucksvoller aus und lässt sich auch komfortabler bedienen als noch vor wenigen Jahren, die Prämissen haben sich jedoch kaum verändert. In der Online-Vermarktung, selbstverständlich auch von Immobilien, dürfte allerdings in absehbarer Zukunft ein gewaltiger Paradigmenwechsel ins Haus stehen.

Kontextbezogene Informationen werden zum Schlüssel für wachsende Umsätze in der Immobilienvermarktung. Der gerade hinzugezogene Bänker, Single und noch ohne eigene Wohnung, wäre sicher daran interessiert, wenn er während seiner Erkundungen in einem bei Jung-Bänkern beliebten Stadtteil (Google wird’s wissen) darauf hingewiesen wird, dass er gerade an einem Wohnhaus mit freier, gut geschnittener Zweizimmer-Wohnung vorbeiläuft. Er muss jetzt nur noch den angezeigten Anrufbutton betätigen, um Kontakt mit dem Makler aufzunehmen, der die Objektvermietung betreut, und eine Besichtigung vereinbaren. In der Zwischenzeit schaut sich der Bänker die Wohnung im 360°-Rundgang an und verschafft sich so schon im Vorfeld einen Eindruck. Dies alles ließe sich mit einer mobilen App, ausgestattet mit Schnittstellen zu Diensten wie Google Maps, verwirklichen. Und wenn es die klassischen Player am Immobilienmarkt nicht realisieren werden, übernimmt das vielleicht Google irgendwann selbst.

Smart Data ermöglicht automatisierte Immobilienangebote

Die Suche nach Immobilien erfolgt im gezeigten Beispiel nicht mehr bewusst durch den Klick auf den Suchen-Button einer Website. Sie ist vielmehr das automatisierte Ergebnis einer logischen Verknüpfung mehrerer Variablen – erhoben über eine Vielzahl von Nutzern in einem bestimmten Zeitraum und an verschiedenen Orten. Noch muss ich auf mein Smartphone schauen, um auf solche personalisierten, kontextbezogenen Angebote aufmerksam zu werden, zum Beispiel über Vorschläge in Google-Ergebnissen oder per App-Alert. Wie könnte es aber in Zukunft aussehen, wenn wir alle keine Smartphones mehr benötigen, um uns an unterschiedlichen Orten und prinzipiell zu jeder Zeit mit der digitalen Welt zu verbinden? Und welche Implikationen ergeben sich daraus für digitale Immobilienangebote?

Physische Realität und Datenwelt verschmelzen

Das JLL-Video „Workplace of the future – how will you work in 2030“ zeigt sehr anschaulich, was eine digital weit vernetzte Welt im (Berufs-)Alltag bedeuten könnte. In diesem Szenario erfolgt der Zugriff auf die vielen Schnittstellen im Smart Home, Smart Office oder von unterwegs aus nicht mehr über physische Geräte wie ein Smartphone, sondern ist durch in die reale Umwelt eingebettete Menü-Displays quasi nahtlos in die Bewegungsmuster des Menschen integriert.

Wearables ersetzen Smartphones

Ganz ohne Hardware wird das natürlich ebenfalls nicht funktionieren: Die Zukunft der smartphonefreien Anbindung an die digitale Welt liegt in so genannten „Wearables“, Kleidungsstücken oder sonstigen getragenen Accessoires wie Brillen, Kontaktlinsen oder Knöpfen. Mit Anbruch des zweiten Jahrzehnts dieses Jahrtausends bieten Smartwatches eine neue Möglichkeit der Darstellung von Inhalten mobiler Endgeräte. Noch ist der volle Funktionsumfang auf die Kopplung mit dem Smartphone angewiesen, doch das mag sich mit voranschreitender Rechenkapazität im Mikroprozessorbereich ändern. Auch in die Einführung des 5G Mobilfunknetzes wird in dieser Hinsicht viel Hoffnung gesetzt. Innovationen bei den Wearables sind zu erwarten. Von einer Armbanduhr kann bereits angenommen werden, dass sie länger am Körper des Anwenders bleibt als ein Smartphone, das häufiger abgelegt wird. Auch Smartglasses haben, obwohl sie sich bisher nicht durchsetzen konnten, noch Zukunftspotential. Das Problem war in der Vergangenheit die fehlende soziale Akzeptanz – kaum einer sah es gern, wenn er gerade möglicherweise (oder auch nicht) gefilmt oder durch die smarte Brille analysiert wurde. Doch denkbare Innovationen wie Augenlinsen oder sogar implantierte Mikrochips und Sensoren wären nicht mehr sofort erkennbar oder überhaupt nicht mehr zu sehen. Die seit Juni 2018 in Deutschland eingeführte Google Lens nutzt als reine mobile App bisher nur das Smartphone als Schnittstelle. Langfristig soll es aber durch eine Augenlinse ersetzt werden.

Neue Datenqualität schafft individuelle Services

Auch sonst beschäftigt sich Google bereits intensiv mit dem Thema Wearables. So bestehen im Rahmen des Projektes „Jacquard“ bereits Kooperationen mit Levi’s (Funktionskleidung), Uber (blinkende LED am Knopf, sobald das bestellte Fahrzeug eintrifft) oder Bose (intelligente Lärmregulierung), um nur einige Beispiele zu nennen. Weitere Anbieter smarter Kleidung haben sich beispielsweise auf die Messung der Vitalwerte des Körpers in Echtzeit spezialisiert. Das wird zukünftig nicht nur in den medizinischen Bereichen der Vorsorge oder Therapie immer mehr Einsatz finden, sondern mit Sicherheit derzeit noch ungeahnte Möglichkeiten der Kundenansprache und des Marketings bieten. Zu lösen ist aber erst einmal das Energieversorgungsproblem solcher Wearables. Tommy Hilfiger hat bereits in diese Richtung entwickelt und vor ein paar Jahren eine Jacke mit Solarzellen auf den Markt gebracht. Modedesigner wie Pauline van Dongen arbeiten beständig an entsprechenden Textilien und der Einsatz neuartiger Eisenmoleküle macht Wearables immer massentauglicher. Durch die Nutzung von neuen Konzepten wie Sensor-Fusion, Mensch-Maschinen-Schnittstelle und neuartigen Bedienungsdesigns lassen sich zukünftig noch zahlreiche Anwendungsgebiete erschließen. Personalisierte Daten können, je tiefer sie sensorisch mit einem Individuum vernetzt sind, immer granularer und nahtloser erhoben werden.

Suchagenten werden autark

Man kann aufgrund dieser Entwicklungen vermuten, dass die Vernetzung dezentraler, granularer Daten auf der einen Seite, aber vielmehr das Abrufen dieser Daten an unzähligen, vielerorts integrierten Schnittstellen das klassische Surfen im Internet ablöst. Und dies lässt auch die Websites mit ihren rigiden Strukturen verschwinden. Damit werden sich auch bisherige Vermarktungsplattformen für Immobilien grundlegend verändern. Die Einstiegspunkte vervielfältigen sich in extremer Weise und werden zunehmend kontextbasiert: Nehmen wir etwa einen Herrn Mustermann, der bei seinem Kollegen zu Besuch ist und ihm sagt, dass ihm dessen Wohnung viel besser zusagt als seine eigene. In diesem Fall könnte der digitale Home-Assistent die Information weiterverarbeiten und über andere interne Schnittstellen verknüpfen. Besteht ein Suchprofil von Herrn Mustermann in einer entsprechenden Immobilienanwendung, wird die Nachfrage mit dem Immobilienangebot abgeglichen. Eine konkrete Offerte wird Herrn Mustermann jedoch zum richtigen Zeitpunkt serviert – nämlich dann, wenn er sich in unmittelbarer Nähe zum jeweiligen Objekt befindet. Sollte dies nach mehreren Wochen nicht der Fall gewesen sein, erhält er das Angebot stattdessen initiativ in seinem digitalen Posteingang – inklusive Wegbeschreibung, die er sich direkt als Navigationsziel in sein Smartcar herunterladen kann.

Intelligente Flächen managen den Markt

Solche kontextbasierten Angebote sind nicht auf Personen beschränkt, sondern auch für Objekte einsetzbar: So würde ein Smart Office auf der Basis von Verteilungsschlüssel und derzeitiger Belegung einen Platzmangel identifizieren und dem Mieter proaktiv – und womöglich bevor er selbst darauf aufmerksam wird – ein passenderes Büro aus dem Portfolio vorschlagen. Smart Offices sind schon heute extrem vernetzt und bieten nicht nur ein riesiges Optimierungspotential in den Betriebsabläufen, sondern auch in der frühzeitigen Bedarfserkennung. So wird für die Immobilienvermarktung der Zukunft entscheidend, da zu sein, bevor es der Wettbewerb ist – und dies dann auch ohne den Einsatz einer zwischengeschalteten Website.

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