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Achten Sie auf den T-Shirt-Laden! Das Erfolgsrezept beim Immobilienkauf.

Wer beim Immobilienkauf nur auf Lage, Lage und nochmals Lage setzt, springt zu kurz. Denn Lage ist nicht (mehr) alles. Es gehören mehr Komponenten zum Erfolgsrezept dazu. Vor allem: gutes Timing und ein stimmiges Konzept.

Das Konzept: Es verlangt zunächst eine klare Analyse dessen, was man selbst will. Welcher Typ bin ich, welche Strategie verfolge ich mit meiner Anlage? Betongold ist für den geeignet, der langfristig denkt und sich nicht der Hektik des schwankenden Tagesgeschäfts unterwerfen will. Deswegen ist die Immobilie als Anlage aber noch lange kein Selbstläufer. Denn Ruhe ist damit nicht garantiert: Wer eine einzelne Wohnung kauft, hat bei der Verwaltung fast genauso viel zu tun, als ob ihm das ganze Mehrfamilienhaus gehört. Zugleich ist das Risiko aber höher, denn mit mehreren Wohnungen kann das Risiko eines Mietausfalls gestreut werden. Bei einer einzigen Wohnung klappt das nicht.

Und eines ist sicher: Das Anlagedepot ruft nicht an, der Mieter dafür umso lieber. Oft bedeutet dessen Anruf zusätzliche Investitionen.

Neulinge sollten sich zunächst auf den Wohnungsmarkt konzentrieren. Denn wer sich an Büroflächen und industrielle Lagen heranwagt, hat es auf der anderen Seite mit Immobilienprofis zu tun. Und die sind vor allem an Gewinnmaximierung interessiert.

Das Timing: das ist für den Ertrag letztlich der springende der Punkt. Oder das hüpfende Komma. Auch historisch niedrige Zinsen sind keine Garantie für einen quasi sich automatisch einstellenden Gewinn. Weil der Markt nämlich durch die lange Niedrigzinsphase unter Druck steht, sind die Renditen geschrumpft.

Allerdings denken viele, dass sie eine einmalige Chance verpassen, die es bei Tag betrachtet gar nicht mehr gibt. Das Timing ist entscheidend. Und nicht die Gier. Und das Timing bemisst sich nicht allein an einem niedrigen Leitzins, sondern vor allem daran, ob das Objekt eine realistische Chance auf Wertsteigerungen hat. Wer ausschließlich auf die Mieteinnahmen spekuliert, wird am Ende verwundert feststellen, dass auf dem Beton höchstens Blattgold aufgetragen war.

Ein guter Riecher für die Situation ist also nötig – oder vielmehr ein gutes Auge. Für die Ladenstruktur etwa. An der lässt sich der Trend ablesen, wie sich ein Viertel in den kommenden Jahren entwickeln wird. Eine Faustregel gefällig? Kaufen, wenn die kreativen T-Shirt-Läden aufmachen. Oder kleine Kunstwerkstätten. Beide sind Indikatoren für Prosperität. Niedrige Mieten locken ein junges, modernes Publikum an. Die Folge? Das Viertel steht mit hoher Wahrscheinlichkeit am Anfang eines Aufschwungs, mittelfristig gefolgt von deutlich anziehenden Mietpreisen. Doch das zu erkennen, erfordert Erfahrung und Geschick.

Die Lage: Der Hoffnung auf ein Schnäppchen, definiert rein über den Kaufpreis, sollten sich private Investoren also möglichst nicht hingeben. Wer hohe Renditen erzielen will, muss auch hohe Risiken eingehen. Das heißt: Ein vermeintlich günstiges Objekt birgt oft Baumängel, ein höheres Mietausfallrisiko oder eine unattraktive Lage. Langfristig kann sich ein vermeintlich günstiger Kaufpreis also als Bumerang erweisen, weil mit der Lage auch schwierige Mieter und andere Probleme ins Haus geholt werden oder der Kampf mit dem Leerstand unausweichlich wird.

Die Lehre? Wer zum Beispiel auf der Düsseldorfer Kö investiert, kann davon ausgehen, dass potenzielle Mieter Schlange stehen. Betongold hat eben seinen Wert. Aber auch seinen entsprechenden Preis. Das ist das Gesetz des Marktes.

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