Corporate Real Estate | Industrial | Valuation

Produktionsimmobilien – ein Asset für Spezialisten?

Lange führten Produktionsflächen ein Schattendasein in der Immobilienwirtschaft. Doch in den vergangenen fünf Jahren ist Bewegung in den Markt dieser alternativen Assets gekommen. Das Transaktionsvolumen der Produktionsimmobilien ist von 163 Mio. Euro im Jahr 2012 auf fast 600 Mio. Euro im Jahr 2017 gestiegen. Wie in anderen Segmenten ist auch hier die günstige Marktlage ein Treiber für produzierende Unternehmen, Immobilien zu hervorragenden Preisen abzustoßen und die Erlöse in ihr Kerngeschäft zu stecken. Nicht selten bleiben sie danach über das Sale & Lease Back-Modell weiterhin Nutzer.

Für Investoren ist der Markt der Produktionsimmobilien durchaus interessant, aber nicht unkompliziert. Es gibt zahlreiche Risiken und spezielle Anforderungen, die sich erheblich von Assetklassen wie Office oder Einzelhandel unterscheiden. Das beginnt bereits bei der Anbindung an die überregionale Infrastruktur, denn die Nutzer von Produktionsimmobilien sind auf einen weit größeren Warenumschlag angewiesen als die vieler anderer Assetklassen. Ähnlich sieht es bei der Energieversorgung aus, das produzierende Gewerbe benötigt Energiemengen und -sicherheit, die sich beispielsweise nicht mit einem Bürogebäude vergleichen lassen. Zudem gibt es sehr viel anspruchsvollere Auflagen, was etwa Umwelt-, Brand- und Explosionsschutz angeht.

Eine weitere Herausforderung sind die höchst individuellen Anforderungen der Nutzer: Die Produktionsstätte von der Stange gibt es nicht, jeder Wirtschaftszweig, jeder Betrieb hat seine eigenen Voraussetzungen an die Immobilie.

Honoré Achille Simo, JLL, Experte für Produktionsimmobilien

Honoré Achille Simo, Senior Director Client Relations, Valuation & Transaction Advisory, JLL
Kontakt

Honoré Achille Simo kennt sich bestens mit Industriemobilien aus. Er ist Senior Director in unserer Bewertungsabteilung, die eine umfangreiche Expertise in dem emanzipierten Nischensegment aufgebaut hat. Wir sprachen über die Besonderheiten dieser Asset-Klasse.

Für wen ist das Investment in Produktionsimmobilien interessant? Hauptsächlich für die späteren Nutzer, also die produzierenden Unternehmen, oder auch für andere Akteure?

Das Transaktionsgeschehen zeigt, dass Produktionsimmobilien ein Interesse jenseits der produzierenden Unternehmen erfahren. Immobilienaktiengesellschaften, Asset- und Fondmanager sowie Projektentwickler gehören in der Regel zum Kreis der typischen Abnehmer, die in nennenswertem Umfang Produktionsimmobilien erwerben.

Was sind die Chancen für Investoren im Vergleich zu den „üblichen“ Assetklassen?

Das derzeitige Immobilienmarktumfeld ist von historisch niedrigen Nettoanfangsrenditen in den etablierten Assetklassen geprägt. Die gewichtete Spitzenrendite für Prime-Bürogebäude in Deutschland liegt im Bereich von 3,2 Prozent und ist somit mehr als 200 Basispunkte niedriger als die Renditen, die mit Prime-Produktionsgebäuden erzielt werden können. Im diesem Umfeld können Produktionsimmobilien mit bonitätsstarken Mietern eine attraktive Beimischungskomponente darstellen, um die Rendite eines Portfolios anzuheben.

Das produzierende Gewerbe ist überdies das Rückgrat der deutschen Wirtschaft, die sich als Exportweltmeister auszeichnet. Der Erwerb einer Liegenschaft mit bonitätsstarken Mietern kann damit als eine Art dinglich-besicherte Beteiligung am Erfolg der deutschen Wirtschaft verstanden werden.

Was macht eine profitable Produktionsimmobilie aus?

Die Bonität des Mieters, die Restmietvertragslaufzeit sowie die Lage und Drittvermietungsfähigkeit sind bei Produktionsimmobilien die Treiber der Profitabilität. Eine Ausgewogenheit der Parameter und deren Würdigung im Kaufpreis machen die Attraktivität eines Investments aus. So kann zum Beispiel eine Immobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit sehr gut Früchte tragen, sofern sie etwa von einem AAA-Mietern mit langer Restlaufzeit belegt ist.

Risiken sehe ich vor allem, wenn ein Standort keine strategische Bedeutung für den Mieter hat oder wenn eine Immobilie mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit nur kurzfristig belegt ist.

Stichwort Industrie 4.0: Im produzierenden Gewerbe hat sich die Innovationsgeschwindigkeit erheblich beschleunigt. Treibt das auch den Immobilienmarkt in diesem Bereich an, weil viele alte Gebäude und Anlagen erneuert werden müssen oder sogar neue entwickelt?

Definitiv! Zum Beispiel, 23 Jahre nachdem Adidas nahezu alle konzerneigenen Fabriken in Deutschland aufgegeben hat, wurde 2016 das Projekt „Made in Germany“ ins Leben gerufen Mit dem Pilotprojekt wird an einer Fertigung mittels Robotern und 3D-Druckern gearbeitet.  um unter anderem individualisierte Kleidungstücke schneller herzustellen. Die 500 Mio. Euro Investition von Daimler in Kamenz (bei Dresden) sowie die angestrebte 500 Mio.  Euro Investition von Siemens in Erlagen können ebenfalls unter das Banner Industrie 4.0 gesetzt werden. Kürzlich hat Siemens entschieden, bis 2030 600 Mio. Euro in Berlin zu investieren, um den derzeit größten Siemens-Standort weltweit zukunftsfest zu machen. Diese Zeichen deuten auf eine Veränderungsdynamik hin, die sicherlich dazu beiträgt, dass neue attraktive Investmentopportunitäten entstehen.

Wie steht es überhaupt um die Weiternutzung von Produktionsimmobilien: Sie sind sehr individuell auf den einzelnen Betrieb abgestimmt. Wenn nun ein Nutzer, der die Immobilie gemietet hat, aus dem Vertrag aussteigt, kann dann überhaupt ohne umfangreiche Umgestaltung der Immobilie ein neuer Mieter gefunden werden? Wie kann sich der Investor hier absichern?

Diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten. Gewiss kann die Abwanderung eines Mieters im ostdeutschen Raum oder im Ruhr-Pott einem Eigentümer einige Tränen abverlangen. Eine Abwanderung im süddeutschen Raum könnte jedoch in vielen Fällen getrotzt betrachtet werden, da Industrie-Grundstücke in vielen Gegenden Mangelware sind oder nur nach langwieriger Genehmigung neu ausgewiesen werden können. In viele Situationen ist zu beobachten, dass Investoren eine stärkere Verhandlungsposition haben, da die Mieter beziehungsweise Mietinteressenten kaum lokale Ausweichmöglichkeiten haben.

Die finanzielle Absicherung ist eine Frage der Festsetzung der Rendite. Im Zuge eines intelligenten Underwritings kann eine risikoadäquate Rendite und somit ein marktgerechter Kaufpreis ausgelotet werden.


Mehr Expertise von Honoré Achille Simo zur Bewertung von Produktionsimmobilien gibt es im Buch Spezialimmobilien von A bis Z, das kostenpflichtig z.B. beim Bundesanzeiger Verlag bestellt werden kann.

Ähnliche Artikel

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.