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Science, not Fiction – vier Must Haves der Logistikimmobilie von morgen

Die Lastdrohne schwebt kurz nach Mitternacht aus 14 Kilometern Höhe vom Sky-Fullfillment-Center in den urbanen Distributions-Hub. Tagsüber ist hier ein Parkhaus. Vollautomatische Kommissioniersysteme beladen eine Flotte kleiner Paket-Roboter, die autonom über die Gehwege der Stadt fahren und die Endkunden am Morgen mit den Bestellungen des gestrigen Abends beliefern.

Zukunftsmusik? Eigentlich nicht, die Digitalisierung macht’s möglich, Patente sind angemeldet (Amazon), Prototypen gebaut (Starship Technologies mit Venture Capital von Mercedes Benz), Pilotversuche erfolgreich umgesetzt (eBase4Mobility des EffizienzCluster LogistikRuhr). Aber was davon wird sich in der Breite durchsetzen?


Amazons öffentlicher Testflug der Auslieferungsdrohne im März 2017.

Was sind die „Must Haves“ der Logistikimmobilie von morgen?

Allgemeingültige Antworten werden schwer zu finden sein, denn die Rollen von Logistikimmobilien in modernen Supply Chains sind sehr unterschiedlich: ein Konsolidierungs-Hub im Produktionsverbindungshandel besitzt weniger Dynamik als das KEP-Versanddepot auf der letzten Meile oder das Retourencenter für den Online-Handel. Trotzdem gehören alle zum selben Wertschöpfungsnetzwerk. Insofern sind auch alle von „der Digitalisierung“ betroffen.

Auf der Supply Chain Ebene macht sich dies am deutlichsten an der beschleunigten (und zunehmend automatisierten) Datenkommunikation bemerkbar. Immer schnellere Reaktionszeiten erlauben kürzere Taktungen bis hin zur Echtzeit-Steuerung, verzeihen aber auch keine Verzögerungen oder Aussetzer mehr. Die Blind-Spots, intransparente, langsame Knotenpunkte im Netz werden aus der Kette ausgesondert. Folgerichtig ist das erste „Must-Have“ für die Logistikimmobilie der Zukunft:

Must Have 1: Eine digitale, technische Infrastruktur

Die Immobilie der Zukunft wird voll vernetzt sein. Sie wird ein Teil des „Internet der Dinge“. Sie wird eine Daten-Schicht besitzen, einen digitalen Schatten, der die IT-Systeme, Anlagen und Inventories bis zum Paket-Chip mit den internen und externen Nutzern verbindet. Grundlage hierfür ist eine Breitband-Anbindung mit Datenraten, die weit jenseits dessen liegen, was wir heute als „schnell“ erachten. Datenleitungen werden redundant ausgelegt sein und eine niedrige Latenz für echtzeitfähige Anwendungen aufweisen müssen. Ein internes Rechenzentrum stellt eine Private-Cloud für sensible Daten zur Verfügung, Die Rechenkapazitäten können von allen Immobilien-Nutzern gemeinsam beansprucht werden, bspw. um KI-Anwendungen lokal ausführen zu können.

Der Einsatz von Robotern wird rasant zunehmen: Im kommenden Jahr werden die Einsatzkosten eines Logistikroboters mit denen eines menschlichen Arbeiters gleichziehen. Warentransporte innerhalb des Gebäudes werden von FTS (Fahrerlosen Transportsystemen) übernommen. Ein störungsfreies Drahtlosnetzwerk ist dazu ebenso notwendig wie die Gegebenheit für Ortungssysteme (Laserscanner, Real-Time-Sensing, GPS) im Gebäude und auf den Freiflächen.

Gleichzeitig gilt, und daran wird die Digitalisierung auch so schnell nichts ändern: Kostendruck ist der stärkste Treiber in der Logistikbranche. Investiert wird in das, was am Ende die Rendite verbessert. Je dynamischer und volatiler das Geschäft aber wird – und in der Regel erzeugen digitale Geschäftsmodelle mehr Dynamik als traditionelle -, desto wichtiger wird es für Unternehmen, sich Veränderungen schnell und kostengünstig anpassen zu können. Daher das zweite „Must-Have“:

Must Have 2: Flexibilität und Erweiterbarkeit

Entwicklungs- und Produktionszyklen, die „Time to Market“ aber auch die Lebenszyklen von Produkten werden in Zeiten von Industrie 4.0 immer kürzer. Gleichzeitig nehmen Sortimentsvielfalt und Variantenreichtum zu. Hinzu kommen neue saisonale Peaks, Spot- und Projektgeschäfte, die ihrerseits schnell verfügbare, aber zeitlich begrenzte Kapazitäten erfordern. Dies alles vor der Tendenz zu weniger Beständen und kürzeren Warenumschlagszeiten.

Eine Chance in diesem Zusammenhang: Wer vernetzt ist, seine Kunden kennt, die Daten hat und in der Lage ist sie intelligent zu analysieren (Big Data Analysis), der kann bessere Vorhersagen über die zu erwartende Auslastung machen. Trotzdem hilft die beste Vorhersage nichts, wenn die Logistiksysteme, der Transport oder eben die Immobilie nicht die entsprechende Kapazität hat. Gefragt sind also skalierbare Intralogistik-Systeme, flexible Layouts, sinnvolle Automatisierung, eine robuste IT und schnelle Flächenverfügbarkeit um Wachstum zu gewährleisten. Die Nachfrage nach höheren, mehrstöckigen Logistikimmobilien mit minimierter Grundfläche bei größtmöglichem Gebäudevolumen wird zunehmen.

Kapazitive Skalierbarkeit ist die eine Seite der Flexibilitätsmedaille, die andere ist die Art der Nutzung, die Wandelbarkeit, als weiteres Kernelement zukünftiger Logistikimmobilien:

Must Have 3: Multi-Use und Multi-User Fähigkeit

Beispiel E-Commerce: Viele Anbieter wünschen sich von einem Fullfillment-Center neben Lager und Kommissioniereinheiten mehr Büro- und Sozialfläche, z.B. Raum für Fotostudios oder für die Bearbeitung von Retouren. In derartigen Multi-Use-Szenarien wird die Logistikimmobilie zum Ort für Value Added Services, z.B. in Form der bekannten produktionsnahen Dienstleistungen (Vormontage, Produktveredelung, Customization, Pre- und After-Sales-Services). Daneben entstehen aber komplett neue Geschäftsmodelle, die mit der Digitalisierung einhergehen und Raum suchen, z.B. Plattformen für „Manufacturing as a Service (MaaS) mittels additiver Fertigung (Stichwort: 3D-Druck), B2B-Brokerage von Logistikdienstleistungen oder Programmier- und Marketingservices. Die gemeinsame Nutzung von Büro-, Service- und Lagerflächen nebst Inventar (Möbel, Fahrerlose Transportfahrzeuge, Kommissionierroboter etc.) im selben Gebäude ist ebenso denkbar. Sie erfordert aber auch entsprechende Mietverträge und Betreibermodelle für Industrie- und Gewerbeparks.

Für Immobiliendienstleister und Projektentwickler ergeben sich eine Reihe neuer Services, die sie Nutzern anbieten können:

Must Have 4: Transparenz und Servicegrad für Nutzer

Ein smartes Gebäude erlaubt ein smartes Monitoring. Die Immobilie als dynamischer Teil der Wertschöpfungskette wird vollständig quantifizierbar. Besonders die Energiebilanzierung wird dabei eine wichtige Rolle spielen. Sobald der „CO2-Footprint“ eines Produkts zum Wettbewerbsfaktor wird, werden die Immobilien ihren Teil ausweisen müssen, den sie zu diesem „Footprint“ beitragen. Eine digitalisierte Gebäudetechnik kann gleichzeitig mithelfen, Energie einzusparen, z.B. durch ein adaptives Energiemanagement oder vernetzte Kühl- und Wärmesysteme.

Fazit: Wann der Drohnenlandeplatz oder das 3D-Druckzentrum zum Standard einer Logistikimmobilie gehören werden, ist noch nicht absehbar. Wichtiger ist es aber, digitale „Grundlagenarbeit“ zu leisten: Zeitgemäße Digitaltechnik, schlüssige Planungskonzepte für den flexiblen Auf- und Abbau von Kapazitäten, die Wandelbarkeit in der Nutzungsart inklusive innovativer Betreibermodelle und ein transparentes Monitoring und damit ein höherer Servicegrad für die Nutzer, das sind die wesentlichen Erfolgsfaktoren.


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