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Büro-Hochhäuser in Frankfurt: Neue Impulse für die Office-Skyline?

Sie prägen seit Jahrzehnten die Skyline: Frankfurt am Main ist die einzige deutsche Stadt mit einer veritablen Hochhaus-Landschaft, die sich ganz überwiegend aus Bürotürmen zusammensetzt. Diese stechen architektonisch heraus, spielen eine wesentliche Rolle auf dem Vermietungsmarkt, und sind als Investmentprodukt stark nachgefragt. Und der Hochhausrahmen- bzw. -entwicklungsplan der Stadt wird noch einmal neue Impulse setzen. Grund genug, das Frankfurter Marktsegment für Büro-Hochhäuser aktuell zu beleuchten.

Die methodische Basis dieser Analyse sind Hochhäuser mit Büroflächen und einer Höhe von mindestens 50 Metern (zum Teil geschätzt) in Frankfurt selbst – also ohne Eschborn und Offenbach-Kaiserlei, die ansonsten dem Büromarkt zugerechnet werden. Dabei sind sowohl Bestandsgebäude als auch Projektentwicklungen (bereits im Bau oder geplante Projekte) berücksichtigt, und auch zwischenzeitlich aus dem Bürobestand genommene Objekte, die beispielsweise in Wohngebäude umgewandelt wurden. Insgesamt kommen so im Herbst 2018 75 Bestandsgebäude und 28 Projektentwicklungen zusammen. Auf dieser Grundlage lässt sich das Segment der Büro-Hochhäuser seit dem Jahr 2000 auswerten, inklusive Zeitreihen für die Angebotsseite und Nachfrageaktivitäten sowie Preisindikatoren. Detail-Informationen auf Objekt- und Flächen-Ebene, etwa Nebenkosten, Teilbarkeiten oder Parkplätze, sind dabei ausgeklammert.

Büroflächen um fast zwei Drittel gewachsen

Seit der Jahrtausendwende ist der Bestand an Bürohochhäusern um 44 Prozent gewachsen, von 53 auf die genannten 75 Objekte. Noch stärker zugelegt hat das Flächenvolumen: Lag es im Jahr 2000 noch bei 1,35 Mio. Quadratmetern, erreicht es mittlerweile 2,20 Mio. Quadratmeter – eine Steigerung um 65 Prozent. Keine kontinuierliche Entwicklung, sondern viel mehr ein Auf und Ab, bei dem in einzelnen Jahren die Abgänge aus dem Bestand durchaus auch die Fertigstellungen übertrafen. So verschwanden im Bereich der Main-Metropole zeitweise oder dauerhaft rund ein Dutzend Büro-Hochhäuser. Die meisten von ihnen temporär, entweder für eine Sanierung oder für Abriss und Neubau. Permanent aus Büromarkt verschwand dagegen etwa das ehemalige Hochhaus am Park im Westend, dessen Areal künftig unter dem Namen 160 Park View Wohnflächen vorbehalten ist. Oder das Dr. Gerhard Löwenstein Haus in der Georg-Voigt-Straße, das ebenfalls in Wohnnutzung umgewidmet wird.

Laufende Hochhaus-Projekte in Frankfurt orientieren sich immer stärker an internationalen Vorbildern. Sie sollen mehrere Nutzungsarten in einem Gebäude oder auch einem Komplex integrieren. So werden Büro und Wohnen, gegebenenfalls dazu noch Einzelhandel und Hotel, miteinander kombiniert. Für die Nutzer, beziehungsweise deren Mitarbeiter, Kunden und Dienstleister, bedeutet das vor allem kürzere Wege. Gerade Menschen der jüngeren Generation –  aber nicht nur die – möchte sich lange Anfahrten gerne ersparen.
Christian Lanfer, Team Leader Office Investment Frankfurt a.M., JLL

Was die Flächennachfrage angeht, folgen Hochhäuser insgesamt einer sehr ähnlichen Zyklik wie der Rest des Marktes. Bei den Mieten allerdings stechen sie deutlich heraus: das Gros der teuren Abschlüsse findet in diesem Bereich statt. Während sich im betrachteten Markt Frankfurt in Nicht-Hochhäusern von 2008 bis ins dritte Quartal 2018 gerade einmal 6 Prozent der Neuvermietungen in der Mietpreiskategorie ab 30 Euro je Quadratmeter aufwärts abspielten, fielen bei den Hochhäusern 37 Prozent in diese Preiskategorie. Oder aus einem anderen Blickwinkel betrachtet: Vom Gesamtvolumen des Take-up in der Mietpreiskategorie ab 30 Euro je Quadratmeter erfolgte mehr als zwei Drittel in Hochhäusern.

Es ist wohl keine Überraschung, dass die büromarktdominierenden Branchen Banken, Finanzdienstleister und unternehmensbezogene Dienstleister innerhalb des Hochhaus-Segmentes noch einmal deutlich präsenter sind als in anderen Gebäuden. Die betrifft die nachgefragte Fläche ebenso wie hohe Mietzahlungen. Auch wenn sich immer mal wieder andere Branchen unter den größten Abschlüssen finden: Die Platzhirsche in Frankfurt kommen aus dem gewohnten Umfeld.

Auch dass sich die höchsten Nachfrageaktivitäten in der Frankfurter Bankenlage abspielen, liegt nahe. Dort ist nicht nur der Bestand und der Leerstand – im Sinne der kurzfristig verfügbaren Flächenauswahl – am größten. Auch die Attraktivität dieser Lage spielt eine große Rolle im War for Talent, also dem Wettbewerb um die besten Mitarbeiter.

Bewegung gibt es im Frankfurter Hochhaus-Markt nicht zuletzt in den Gebäuden selbst. Wo es früher eine einfache Kantine tat, ist ein massiver Ausbau von Services zu beobachten. Ob Freizeitangebote, Coworking-Flächen oder Gastronomie, im Sinne der Work Life-Balance rückt das Leben direkt an die Arbeit. Auf diese Weise ist eine Immobilie für den Mieter attraktiv, der wiederum seine Mitarbeiter bestmöglich am wettbewerbsfähigen Standort halten kann.
Markus Kullmann, Team Leader Office Leasing Frankfurt a.M., JLL

Überraschen dürfte auf den ersten Blick, dass die Leerstandsquote innerhalb des Hochhaus-Segments höher ist als im Rest des Marktes (ebenfalls ohne Eschborn und natürlich exklusive Hochhäuser). Betrachtet man die absoluten Zahlen, relativiert sich dieser Eindruck aber rasch. Das Leerstandsvolumen liegt zum dritten Quartal 2018 bei nur rund 106.000 m², davon wiederum im Central Business District (CBD) rund 50.000 m²; verteilt auf 20 Bestandsobjekte. Große, zusammenhängende Flächen sind also fast nicht mehr zu haben. Zum Vergleich: Diese 50.000 m² entsprechen nach gif-Aufmaß in etwa der Gesamtfläche des Silberturms (ehemals Dresdner Bank Turm, den mittlerweile die Deutsche Bahn bezogen hat). Das bedeutet also, im CBD steht aktuell nur ein abstrahiertes großes Hochhaus leer. Auf dem Peak des Leerstands, im Jahr 2005, waren es noch neun.

Die angespannte Situation auf der Angebotsseite hat sich damit weiter verschärft. Das treibt Nominalmieten, Eigentümer können vermehrt Incentives reduzieren oder längere Mietvertragslaufzeiten einfordern. Andererseits hat die hohe Nachfrage bei gleichzeitig abnehmender Verfügbarkeit einige Projektentwickler dazu ermuntert, auch spekulative Bauprojekte anzustoßen. In Erinnerung der schlagartig gestiegenen Leerstände nach der New Economy-Krise Anfang der 2000er Jahre waren die Akteure noch wenige Jahre zuvor eher vorsichtig mit spekulativen Bauten, vor allem im Hochhaus-Segment. Es war unter anderem diese Vorsicht, die extreme Überkapazitäten vermied. Selbst nach der Lehman-Pleite verlief daher die Korrekturbewegung beim Leerstand nur minimal nach oben und ging kurz darauf schon wieder in den Sinkflug über. Erst seit einigen Jahren ist wieder mehr Bewegung bei den Hochhaus-Bauten zu verzeichnen. Die beteiligten Entwickler hatten ein gutes Gespür dafür, gerade in dieser Phase spekulative Projekte voranzutreiben. Doch frühestens ab 2019 werden sich zu dem Leerstand in Bestandsgebäuden wieder neue verfügbare Hochhaus-Flächen aus der Bau-Pipeline gesellen. Nach aktuellem Stand werden das der Omniturm und der Marienturm sein, beide im CBD gelegen. Zusammen repräsentieren diese Projekte rund 85.000 m² Bürofläche, wobei davon im dritten Quartal 2018 nur noch rund 40.000 m² zur Verfügung standen.

Weitere Daten im Überblick:

  • Knapp zwei Drittel der Bestandshochhäuser im CBD haben eine Umwelt-(Vor)Zertifizierung: Unter den Hochhäusern finden sich deutlich mehr Green Buildings als unter den Nicht-Hochhäusern. Grade vor dem Hintergrund der wachsenden Städte und den damit verbundenen Platz-, Verkehrs- oder Umweltproblemen kommt Hochhäusern eine große Bedeutung zu: Sei es als Vorreiter bei Energie- und Emissionseinsparung, als Kristallisationspunkte der Urbanität mit gemischten Nutzungen und kurzen, auch vertikalen Wegen, sei es bezüglich nachhaltiger Standorte nahe an Knotenpunkten des ÖPNV oder der Bereitstellung von Fahrradstellplätzen und E-Tankstellen für Automobile.
  • Mehr als die Hälfte des Take-up-Volumens stammt von ausländischen Unternehmen: Die Mieterschaft in den Hochhäusern ist sehr viel internationaler als in Nicht-Hochhäusern: Von 2008 bis ins zweite Quartal 2018 wurden 55 % der Fläche von ausländischen Unternehmen nachgefragt (Basis: Abschlüsse ab 1.000 m). Im übrigen Markt liegt der Anteil bei nur 25 Prozent.
  • Baupipeline schafft erst ab 2019/2020 Entlastung: Aktuell sind in Frankfurt elf Bürohochhäuser im Bau. Bislang profitieren von der hohen Nachfrage Bestandsobjekte und Projektentwicklungen, getrieben vom anhaltenden gesamtwirtschaftlichen Aufschwung. Wenn jedoch ein konjunktureller Abschwung einsetzt und die Nachfrage sinkt, entscheidet nicht zuletzt die die individuelle Marktpositionierung darüber, wer Mieter halten oder neue gewinnen kann.
  • Bauzeiten und -kosten mit unterschiedlichen Effekten bei Bestand und Entwicklung: Während von den steigenden Baukosten die Bestandsgebäude profitieren dürften, ist dieser Faktor nur einer von vielen, die für einen Nutzer den Ausschlag für oder gegen ein Gebäude geben.
  • Hochhausrahmenplan in Überarbeitung: Mit Spannung erwartet wird der aktualisierte Hochhausrahmenplan, der für 2020/2021 angekündigt ist. Von den vorgesehenen Baufeldern des noch gültigen Rahmenplans aus 2008 sind nur noch rund zehn Standorte frei.

 

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