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Coworking – hat das Trend-Modell wirklich Zukunft?

Vor sechzig Jahren setzten sich Angestellte am ersten Arbeitstag an einen grauen Schreibtisch und verließen ihn erst am Tag ihrer Verrentung. Vierzig Jahre später wurden die Schreibtische ein wenig bunter, doch blieb man bis zum nächsten Jobwechsel an sie gefesselt. Obwohl wir uns seitdem dank Handy, Laptop und Co. frei bewegen können, arbeiten die meisten von uns immer noch an gewöhnlichen Schreibtischen in typischen Bürogebäuden innerhalb bewährter Unternehmensstrukturen. Aber einige brechen mit den Gewohnheiten der Arbeitswelt.

Sie tauschen Glasfassaden gegen Industrieschick. Beständigkeit gegen Mobilität. Verschlossenheit gegen Zusammenarbeit, auch über Unternehmensgrenzen hinweg. Man nennt sie Coworker – schon lange keine unbekannte Spezies mehr, aber eine Minderheit. Auch in Hamburg, das schon seit einiger Zeit als eine der Coworking-Hochburgen des Landes gilt: In der Innenstadt, wo die entsprechenden Flächen am stärksten nachgefragt werden, machen diese, wie der aktuelle JLL-Marktreport Coworking – Nur ein Hype oder auf dem Weg zum etablierten Bürokonzept? zeigt, gerade einmal drei Prozent des gesamten Büroflächenbestandes aus. Warum dann also dieser aktuelle Hype ums Thema? Was haben diese drei Prozent an sich, um sowohl die Medien als auch die Immobilienbranche gleichermaßen intensiv zu beschäftigen?

Die Antwort ist einfach: Niemand spricht gerne über den Stillstand, in dem viele verharren, während sich die Welt immer schneller dreht. Fortschritt ist sexy. Aber ist der Hype auch mehr als das? Hat er das Zeug, sich ernstzunehmend zu etablieren – als Art zu Arbeiten und Unternehmen aufzubauen wie auch als neuer Zweig innerhalb der Immobilien-Assetklassen? Immerhin ist der eigenständige Mietvertrag für Nutzer aktuell weiterhin die unangefochtene erste Wahl.

 

Eine mobile Gesellschaft braucht flexible Arbeitsplätze

Aber mit fortschreitender Digitalisierung verändern sich unsere Arbeitsmodelle, der Tellerrand wird weiter und muss es werden. Innovationen werden zur Erfolgswährung. Und genau hier bietet der Coworking-Space Antworten auf die dringlichsten Fragen:

  • Wo finde ich – für mich allein oder für einen kleinen Kreis erster Mitarbeiter – kurzfristig einen Arbeitsplatz, an dem ich (nur) so lange verweilen kann, wie mein Geschäftsmodell es erfordert?
  • Wo komme ich immer wieder mit anderen Unternehmen oder Spezialisten zwanglos ins Gespräch?
  • Wo finde ich eine Umgebung, die Innovationen fördert?

Differenzierung als Zeichen einer sich etablierenden Assetklasse

Coworking ist kein brandneues Konzept. Im Gegenteil. Eine Differenzierung, wie sie etablierte Assetklassen kennzeichnet, hat bereits begonnen:

Einer der ersten Coworking-Spaces überhaupt war das C-base in Berlin – gegründet im Jahre 1995. Doch vor allem Freelancer und Start-ups im angelsächsischen Raum verhalfen diesem Konzept zu einer internationalen Verbreitung. In Deutschland breiteten sich zunächst Anbieter von Business Centern aus, in denen man eher nüchterne Privatbüros flexibel anmietet. Nach und nach entstanden, zumeist lokale, Coworking-Spaces mit Fokus auf Open Space, trendiges Design, Gemeinschaftsflächen und Zusammenarbeit mit anderen Nutzern. Heute überwiegt hierzulande ein Hybridmodell, das Coworking-Flächen mit Privatbüros verbindet. Ob Coworking-Space im engeren Sinne, Business Center oder Hybridmodell, es handelt sich jeweils um einen sogenannten „Flexible Workspace“. In Hamburg stehen nach Eröffnung aller derzeit geplanten Standorte fast 10.000 Arbeitsplätze in solchen Flexible Workspaces zur Verfügung, an 78 Standorten von 56 Anbietern. Lediglich zwölf dieser Anbieter haben mehr als einen Standort in der Hansestadt: kleine Unternehmen dominieren gegenwärtig das Geschehen. Indessen mischen große Akteure wie WeWork aus den USA, mindspace aus Israel oder Spaces aus den Niederlanden den Markt auf und sorgen für ein starkes Wachstum.

Digitaler Fortschritt bringt analoge Nähe und innovativen Austausch

Wer den Coworking-Space einem eigenen Büro vorzieht, entscheidet sich für den schnellen Zugriff auf eine zentral oder in einem aufstrebenden Viertel gelegene Fläche mit guter Anbindung sowie eine bestehende Infrastruktur und bleibt dabei vertraglich relativ flexibel. Von Rezeption über Konferenzräume, Lounge, Postservice bis zum im Hause betriebenen Café – ein All-inclusive-Paket für den sorglosen Arbeitsalltag steht bereit. Aber ausschlaggebend sind häufig weder Kosten noch Flexibilität. Die meisten Nutzer wählen Coworking aufgrund der selbstverständlichen Nähe zu anderen Mietern: Smalltalk in der

Küche oder Ideenaustausch beim Mittagessen führen im besten Fall zu unerwarteten Entdeckungen und gemeinsamen Projekten.

Der technologische Fortschritt gab und gibt dem Coworking-Modell einen deutlichen Auftrieb, denn dank ihm sind wir in der Lage, ortsunabhängig zu arbeiten. Er ermöglichte außerdem wirtschaftliche Bewegungen wie die Sharing Economy, die eine geteilte Nutzung von Ressourcen begünstigt, und prägte Gewohnheiten wie „Pay per use“, also die Bezahlung dessen, was man auch wirklich braucht. Interessanterweise geht es bei den Coworking-Spaces aber hauptsächlich um die analoge Nähe. Um sie zu pflegen, vernetzen Community Manager die Mitglieder aktiv miteinander – ob bei spannenden Events oder einer schlichten Pinnwand, auf der alle sich und ihre Projekte vorstellen. Neben den täglichen Face-To-Face-Kontakten sorgen, wie z.B. bei WeWork, auch Community Apps für schnellen, unkomplizierten und gewinnbringenden Austausch. Hier können lokal wie global Ideen und Probleme diskutiert, neue Kunden gefunden, Konferenzräume gebucht und Snacks bestellt werden.

Streben nach Innovation schafft abwechslungsreiche Angebote

Inzwischen beflügeln sich nicht nur die ursprünglichen Nutzer (Freelancer und Start-ups) gegenseitig innerhalb von Coworking-Spaces. Großunternehmen haben ihre Vorteile ebenfalls entdeckt: Sie lagern Teams in ein kreatives Umfeld aus, binden Talente durch einen attraktiven Arbeitsplatz an sich, gleichen personelle Schwankungen aus, profitieren vom direkten Kontakt zu Start-ups. Immer mehr Corporates gründen sogar eigene Coworking-Spaces und machen sie für andere Unternehmen zugänglich – in Hamburg betreibt Otto beispielsweise das collabor8.

Das aktuelle Marktumfeld stellt die Betreiber allerdings vor Herausforderungen: Die gesuchten Immobilien mit ihren spezifischen Anforderungen sind äußerst knapp. Derweil wächst mit der Zahl der Anbieter der Konkurrenzdruck, sodass die Standardleistungen alleine nicht mehr ausreichen. Branchenspezifische Fokussierung oder zusätzliche Angebote wie Kinderbetreuung, Veranstaltungen oder Fitness-Studio helfen müssen dazu beitragen, Alleinstellungsmerkmale zu bilden.

Quo vadis Coworking?

All dies zeigt: Coworking wird sich aller Voraussicht nach zu einer Konstante auf dem Immobilienmarkt entwickeln, die nicht nur von Freelancern oder kleinen Start-Ups genutzt wird. Zum einen steigt kontinuierlich die Bereitschaft, Dinge, Ideen und Immobilien miteinander zu teilen. Zum anderen können die für die Coworking-Spaces charakteristische Flexibilität und Kooperationsbereitschaft enorme Wettbewerbsvorteile sichern – nicht zu vergessen das Innovationspotenzial, das das Konzept zu heben vermag. Die neue, freundschaftliche Arbeitsweise folgt dabei alten, strengen Marktgesetzen: Vermutlich schluckt schon bald der ein oder andere Anbieter seinen Konkurrenten. So ist das, wenn Ideen erwachsen werden.

Unsere aktuelle Coworking-Studie  mit speziellem Blick auf den Hamburger Markt bietet jede Menge Informationen und Anregungen zum Thema und hilft bei der Frage: Coworking-Space oder eigenständiges Büro?

 

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