Hamburg | Office | Residential | Retail | Standorte

Feuer und Flamme für Olympia

Hamburger Immobilienmarkt könnte durch Olympische Sommerspiele profitieren

Olympische Spiele sind gleichbedeutend der Aufmerksamkeit der Welt für die jeweilige Gastgeberstadt im Zeitraum der Spiele mit einer großen Chance für deren nachhaltige Wirtschafts- und Stadtentwicklung in der Konsequenz. Das gilt auch für Hamburg, sollten die Sommerspiele 2024 in der Hansestadt stattfinden. Die erste Hürde auf dem Weg dorthin ist die Entscheidung des DOSB (Deutscher Olympischer Sportbund) am 21. März, welche deutsche Stadt überhaupt in den internationalen Wettbewerb um die Austragung der Spiele geschickt werden wird. Berlin oder Hamburg werden in diesem Fall gegen Metropolen wie Boston, Paris, Rom und Istanbul antreten.

Sollte das olympische Feuer 2024 in Deutschlands nördlichster Immobilienhochburg zum Lodern kommen, müssen die Impulse der Spiele in die vorhandene Stadtentwicklung integriert werden und diese ergänzen. Nur so erfährt Deutschlands schöne Stadt an Alster und Elbe einen nachhaltigen Nutzen. Dabei gilt: je entwickelter die gastgebende Volkswirtschaft ist, desto geringer ist der wirtschaftliche Einfluss der Spiele in Bezug auf Einkommens- und Beschäftigungseffekte. Das zeigt sich aus der Erfahrung bisheriger Gastgeberstädte. So waren in dieser Hinsicht größere Effekte für Barcelona (1992), Athen (2004) und Peking (2008) zu erwarten. In Atlanta (1996), Sydney (2000) und London (2012) spielte dagegen der Imagegewinn eine größere Rolle.

Das Hauptziel für Hamburg könnte demnach sein, durch Olympia das eigene Image und die Attraktivität zu erhöhen, so wie es Deutschland bei der Fußball-WM 2006 erreicht hatte. Feuer und Flamme für Olympia: das ist auch Enthusiasmus pur für Hamburg und Deutschland. Beispiel: Barcelona (1992), das sich heute zu einer der attraktivsten Destinationen im europäischen Städtetourismus entwickelt hat.

Kritiker von Olympia weisen regelmäßig auf erwartete Spekulationen, Preisexplosionen, einen späteren Verfall der Spielstätten, Fehlinvestitionen, hohe Kosten und die Gefahr eines Absturzes der Märkte im Anschluss der Spiele hin. Diese negativen Auswirkungen in früheren Gastgeberstädten tatsächlich zu beobachten. Mal mehr, mal weniger. Daraus jedoch eine Ablehnung für Hamburgs Bewerbung abzuleiten, wäre zu kurz gegriffen. Zunächst einmal haben sich die Anforderungen des IOC an die Gastgeberstadt geändert, Umwelt- und Sozialbelange rücken zunehmend in den Blickpunkt. Zudem muss Hamburg das olympische Konzept in die langfristige Stadtentwicklungsplanung einbinden, auch um die Zustimmung der Bevölkerung zu gewinnen. Die Voraussetzungen in Hamburg dafür sind gegeben. Die Bewerbung sieht kompakte Spiele in einer Stadt der kurzen Wege vor. Die Spiele sollen „Spiele am Wasser“ werden, mit denen Hamburg seinen maritimen Charakter stärken kann. Das olympische Gelände mit dem Olympiastadion und dem Olympischem Dorf ist auf dem Kleinen Grasbrook geplant. Hamburg stärkt dadurch das Miteinander von Stadt und Hafen. Das zentrale Olympische Gelände hat eine Scharnierfunktion zwischen den aktuellen stadtplanerischen Entwicklungsachsen der Stadt nach Süden und Osten. Olympia wird somit zum Impulsgeber und Katalysator für die langfristige Stadtentwicklung.

Ein Gewinner von Olympischen Spielen in Hamburg wäre die Infrastruktur. Straßen und Nahverkehr würden ausgebaut und manche lang geplante Investition könnte mit den dann verfügbaren Mitteln umgesetzt werden. Hier zeigt sich aber umso mehr, dass die olympischen Pläne mit der langfristigen Stadtplanung harmonieren müssen, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Konkret können ein Ausbau des ÖPNV (u.a. U-Bahn) und der Fahrradwege sowie Investitionen in Straßen (z.B. Hafenquerspange) den Verkehrsfluss in Hamburg nachhaltig verbessern. Weiterhin soll die Olympiahalle nach den Spielen als Kreuzfahrtterminal genutzt werden.

Langfristig können die Wirkungen durch eine Imageverbesserung alle Teilbereiche des Immobilienmarktes beflügeln. Am stärksten würden die Lagen profitieren, die an die zentralen Sportstätten angrenzen. Der Hotelmarkt zählt zu den direkten Gewinnern der Olympischen Spiele. Allerdings müssten die Kontingente auf die vom IOC verlangten 42.000 Zimmer erhöht werden. Nach Recherchen der JLL Hotels & Hospitality Group gibt es in Hamburg derzeit rund 23.000 Zimmer in klassifizierten Hotels, in Bau befinden sich 2.000 Zimmer und weitere 2.500 Zimmer befinden sich in Planung mit Fertigstellung bis Ende 2018. Im Vergleich zur Olympiabewerbung 2005 ist das Kontingent an Hotelzimmern durch Entwicklungen der letzten Jahre deutlich gestiegen. Die bestehende Lücke kann durch weitere Neuentwicklungen und Kontingente im Umland geschlossen werden. Hotels im Umland oder in den nächstgelegenen Großstädten müssen gut an den öffentlichen Verkehr angebunden sein. Selbst zur Cebit oder Hannovermesse verkehren Sonderzüge der Bahn von Hamburg nach Hannover. In London (2012) war man häufig über eine Stunde vom Westen zu den Spielstätten im Osten unterwegs. Die unmittelbare Nähe zum Wasser ermöglicht es großen Kreuzfahrtschiffen, an temporären Terminals als Hotels zu fungieren. Hauptgrund möglicher neuer Hotelinvestitionen wäre aber nicht das direkte Olympia-Geschäft. Vielmehr spielt die Nachhaltigkeit des Touristenstroms nach Hamburg die entscheidende Rolle. Durch die erwartete Imageverbesserung können zunehmend Städtetouristen aus dem Ausland für Hamburg begeistert werden. Zudem zeigten sich in ehemaligen Olympiastädten auch Jahre nach den Spielen erhöhte Kongress- und Messereisen.

Ebenfalls zu den direkten Gewinnern zählen der Einzelhandelsmarkt sowie die Gastronomie. Die Gäste aus aller Welt kaufen vor Ort ein. Das induziert kurzfristige Einkommens- und Beschäftigungseffekte. Langfristig kann die Stadt aber nur durch Imagesteigerung einen nachhaltigen Schub erhalten. Insbesondere der Einzelhandel in der HafenCity und hier besonders im Überseequartier dürfte zu den Gewinnern zählen. Auch der Wohnungsmarkt zählt zu den direkten Gewinnern. Hier ermöglicht die Nachnutzung des Olympischen Dorfes mit ca. 3.000 Einheiten auf dem Kleinen Grasbrook und das Mediendorf in Wilhelmsburg mit bis zu 3.000 Einheiten ein zusätzliches Angebot an Wohnraum. Zudem würden Wohngebiete, die südlich und östlich an die zentralen Sportstätten angrenzen, durch Aufwertung profitieren.

Durch kurzzeitige Anmietungen von Unternehmen und Institutionen, die direkt mit Olympia verbunden sind, wird der Büromarkt nur einen geringen unmittelbaren Effekt erfahren. Dieser ist aber nicht entscheidend für die weitere Entwicklung. Viel stärker dürften mittel- bis langfristige Vorteile durch Verbesserung der Infrastruktur sowie Imageverbesserung und internationale Aufmerksamkeit sein. Der Vorteil für den Büromarkt läge durch langfristigen Imagegewinn in Unternehmens- und Investorenentscheidungen pro Hamburg.

Im Gegensatz zu früheren Olympiastädten ist nicht mit einer durch Olympia induzierten Angebotsausdehnung der Büroflächen zu rechnen. Sportler mieten keine Büros. In Sydney (2000) und London (2012) sind die Bürofertigstellungen noch nach den Spielen teils deutlich gestiegen. Die Entwicklungsunterschiede der jeweiligen Büromärkte und die zum Teil überzogenen Erwartungen lassen sich hier als Gründe anführen. Wenige Jahre nach den Spielen sanken aber in den meisten Städten die zunächst gestiegenen Leerstandsquoten wieder. In Hamburg würden einige Büroprojekte im näheren Umfeld der Sportstätten (z.B. östliche HafenCity) wahrscheinlich schneller entwickelt. Für den Büromarkt aber als Gesamtes wird kein Bauboom erwartet.

Wäre Hamburg nach den schlechten Erfahrungen mit der Elbphilharmonie bereit für ein neues und deutlich größeres Großprojekt? Die Elbphilharmonie war politisch zu sehr gewollt und der Prozess wurde intransparent und ohne Bürgerbeteiligung vorangetrieben. Bei Olympia werden dagegen der Bund, das IOC und vor allen die Bürger der Hansestadt eingebunden. Sie würden im Sommer 2015 bei einer anstehenden Bürgerbeteiligung befragt. Olympia wäre eine Sonderkonjunktur für Hamburg. Hamburg würde, wie es die Stadt in ihrer Bewerbung beim DOSB schreibt, als „Tor zur Welt“ zum „Tor für die Welt“. Die Welt hätte Hamburg für einige Wochen im Fokus und würde dies im kollektiven Gedächtnis langfristig und positiv verankern. Die Olympischen Spiele von München 1972 sind dafür der beste Beweis. Alle Bereiche des Immobilienmarktes wären betroffen, reagieren aber nicht zwangsläufig direkt, sondern eher langfristig durch Imageverbesserung. Olympia bietet somit die besten Voraussetzungen, die langfristige Stadt- und Immobilienmarktentwicklung in Hamburg zu unterstützen und zu beleben.

Ähnliche Artikel

Hinterlassen Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.