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Nachhaltigkeits-Zertifikat? Klingt gut. Aber was braucht eine Büro-Immobilie dafür? Und braucht sie das wirklich?

Früher war es noch einfach, ein Büro zu sein. Da konnte man sogar als profane Garage im Hinterhof daherkommen, um Weltruhm zu erlangen und als leuchtendes Beispiel für eine ganze kalifornische Gründer-Generation zu stehen. Heute muss man da schon mehr auf sich achten. Nix mal schnell einfach ein paar Fensterfronten einsetzen, mit Eisen- und Kupferoxid gefärbtes Sonnenschutzglas sollte es sein – damit innen auch bei 30 Grad außen noch effizient geatmet werden kann. Und nach außen hin bitte immer schön hell und freundlich – „Floating“ am besten – aber laut-störende Geräusche dürfen auf keinen Fall rein. Ruhe für die eigenen vier Büro-Wände? No way. Die müssen beweglich sein und sich flexibel an Großraum-Teams wie an Einzelbüro-Kämpfer anpassen. Trotzdem soll alles so lange wie möglich halten. Da kommt selbst das klimatisch bestausgestattete Büro ins Schwitzen…

Was hier für den besseren Zugang zum Thema ein wenig personifiziert-überspitzt dargestellt wurde, zeigt einmal mehr die große Komplexität von Nachhaltigkeit und deren zertifiziertem Nachweis. Es geht eben nicht nur um die Senkung des Energieverbrauchs – auch wenn das häufig und oberflächlich gesehen oftmals noch so angenommen wird: Nachhaltigkeitszertifikate seien doch eigentlich nur in den USA sinnvoll, wo Energie oft in rauen Mengen verpowert wird. In Deutschland und Europa sorge bereits die EnEV für eine positive Energiebilanz. Zertifikat also eigentlich unnötig?

Ginge es bei Nachhaltigkeit einzig und allein um Gebäudehülle und Co. ließe sich darüber durchaus diskutieren. Aber der Energiehaushalt ist eben nur ein Kriterium unter vielen weiteren. Denn was bringen Wärmespeicherung und das gehirnfreundlichste Raumklima, wenn schwer zu säubernde Böden und Möbel die Reinigungskosten nach oben treiben, kein Raum für regenerative Pausenflächen bleibt, es nirgendwo ausreichend Parkplätze oder Fahrradabstellflächen gibt und weit und breit kein Restaurant fürs Mittagessen zu erreichen ist? Das würde nur dazu führen, dass die Immobilie von ihren Nutzern nicht angenommen wird – und damit jegliche Wirtschaftlichkeit verlöre. Nachhaltig ist eine Büroimmobilie in der Folge also dann, wenn sie kaum Ressourcen verbraucht, aber gleichzeitig für ihre Nutzer das Höchstmaß an Wohlbefinden schafft.

In Erkenntnis dessen haben die aktuell am häufigsten genutzten Nachhaltigkeitszertifikate wie das DGNB, LEED und BREEAM weitgehend energie-beschränkte Kriterienkataloge für den hiesigen Standard erweitert. Wer hierzulande als Investor oder Eigentümer einer Immobilie das Zertifikat anstrebt, muss – und zwar in allen Lebensphasen der Immobilie von der Planung, über den Bau, die Nutzung und den eventuellen Rückbau – vor allem auf sechs Bereiche achten:

Zuallererst natürlich auf die ökologische Qualität, die vor allem durch die Verwendung besonders umweltverträglicher Baustoffe und Materialien und sparsame Wasserverbrauchs-Konzepte sichergestellt wird. Daneben steht die ökonomische Effizienz im Hinblick auf Betriebskosten, Umnutzungsfähigkeit des Gebäudes und die Relation von nutzbaren Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche. Das kann nur gewährleistet werden, wenn optimale Planung und Prozesse sowohl vorausgehen als auch weiter bestehen – z.B. durch Variantenplanung, Ausschreibung von Architekten-Wettbewerben und hochwertiges Recycling von Baureststoffen. Alle weiteren Punkte rücken vor allem den Komfort und die Annahme des Gebäudes durch seine Nutzer in den Fokus: Wo gute technische Voraussetzungen (Schallschutz, Gebäudehülle, hohe Anpassungsfähigkeit der Systeme) die Grundlagen für funktionale Nutzungsqualität (Gute Luft, Akustik, Lichtverhältnisse, Barrierefreiheit) legen, sorgt die richtige Wahl des Standortes (gute Verkehrsanbindung, Nähe zu Nahversorgung, Parkanlagen, Ärzten etc.) dafür, dass die Immobilie nicht leer steht und damit nachhaltig wirtschaftlich bleibt.

Die Ressource Mensch und dessen Wohlbefinden ist es, die neben energetischen Aspekten zu einem der wichtigsten Merkmale von Nachhaltigkeit geworden ist. Denn genau das ist es, was viele Unternehmen zunehmend von der idealen Bürofläche erwarten  – und das wird sich in Zeiten, in der der „Kampf“ um die besten Fachkräfte härter wird, noch verstärken. Somit ist es auch genau der durch das Zertifikat zugesicherte Kriterien-Mix, der langfristig mehr Nachfrage, höhere Mieten und, zusätzlich bedingt durch die bessere gebäudetechnische Wirtschaftlichkeit, lohnendere Renditen bringt.

Für Investoren und Eigentümer ist der Fragenkatalog bei diesem Thema oft schier undurchdringlich: Was genau steckt hinter Regelfloskeln wie „umweltverträgliche Baustoffe“? Wie bringe ich scheinbar konträre Kriterien zusammen? Was kann ich in einem bestehenden Gebäude in Punkto Nachhaltigkeit tun? Und vor allem – wie bleibt das alles wirtschaftlich? Wer nachhaltig Nachhaltigkeit erzielen will, sollte sich hier vor Planungsbeginn dezidiert und individuell beraten und sich auch während der Umsetzung von fachlicher Expertise begleiten lassen. Denn letztendlich geht es nicht einfach nur um das Ergattern eines Zertifikats, sondern ganz konkret um die Zukunftsfähigkeit der eigenen Immobilie.

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