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Umwidmung von Gewerbeimmobilien in studentische Wohnformen

Die steigende Zahl der Abiturienten und Studenten, die doppelten Abiturjahrgänge sowie der Wegfall der Wehrpflicht haben in den letzten Jahren sowohl für eine erhöhte Aufmerksamkeit in den Medien als auch in der Öffentlichkeit gegenüber der Thematik des studentischen Wohnens gesorgt. Dabei wird vor allem der wachsenden Schwierigkeit für Studenten Beachtung geschenkt, adäquaten Wohnraum zu finden. Somit ist die ausreichende Versorgung von Studenten mit Wohnungen eine relevante immobilienwirtschaftliche Aufgabe in der Zukunft.

Entwicklung der Studierendenzahl in DeutschlandEntwicklung der Studierendenzahl in Deutschland. (Quelle: eigene Abbildung, Datengrundlage: Statistisches Bundesamt 2014a)

Dabei stellt die Umwidmung von Gewerbeimmobilien im aktuellen gesellschaftspolitischen Diskurs zur Mietpreisentwicklung und Wohnungsknappheit einen möglichen Lösungsansatz zur Linderung des vorhandenen Angebotsdefizits auf dem studentischen Wohnungsmarkt dar; insbesondere mit Blick auf Ballungszentren und stark studentisch geprägte Standorte.

Entwicklung der Studierenden und Wohnheimplätze

Entwicklung der Studierenden und Wohnheimplätze. (Quelle: eigene Darstellung, Datengrundlage: DSW 2013:23)

Zudem kann der Gewerbeflächenleerstand durch die Umwidmung reduziert und eine nachhaltige Form der Schaffung von Wohnraum praktiziert werden.

Bedingt durch den wirtschaftlichen Strukturwandel in Form einer immer stärker ausgeprägten Dienstleistungsorientierung der deutschen Wirtschaft einerseits und der Verlagerung der Produktion in die Peripherie oder das Ausland andererseits stehen immer mehr innerstädtische Produktions- und Fabrikgelände leer. Auch die Entwicklung des Bürosektors ist gegensätzlich zum Wohnsektor. So liegt die Leerstandsquote im Wohnbereich deutlich unter dem Büroflächenleerstand. Dort lag die durchschnittliche Leerstandsrate in den 125 größten Städten Deutschlands im Jahr 1990 noch bei einem Prozent, 2010 waren es bereits knapp 7,5 Prozent. Problematisch ist dabei vor allem die Fertigstellung neuer Büroflächen, weshalb der Leerstand selbst bei steigender Nachfrage nicht abgebaut wird. Schließlich übertrifft der Zuwachs des Büroflächenbestandes eindeutig den geringen Anstieg der Anzahl der Bürobeschäftigten, sodass beispielsweise in den sieben größten Städten Deutschlands das Angebot zwischen 2000 und 2010 deutlich stärker angewachsen ist als die Nachfrage. In München steht ein Flächenzuwachs von 19 Prozent einem moderaten Zuwachs der Beschäftigten von 1,4 Prozent gegenüber. Diese Differenz könnte nur dann behoben werden, wenn ein deutlicher Anstieg der Flächeninanspruchnahme pro Kopf erfolgen würde. Da Deutschland mit durchschnittlich 22 m² pro Kopf im internationalen Vergleich allerdings über relativ großzügige Büros verfügt und der technische Fortschritt zunehmend die Arbeit von zu Hause ermöglicht, scheint sogar eher eine Abnahme der Pro-Kopf-Bürofläche realistisch zu sein.

Zuwachs der Bürobeschäftigten und Büroflächen 2000-2010

Zuwachs der Bürobeschäftigten und der Büroflächen im Zeitraum 2000-2010 in Prozent. (Quelle: Clamor et al. 2011:8)

Darüber hinaus ist eine Angleichung der Büro- und Wohnungsmieten ersichtlich, da sowohl steigende Wohnungsmieten als auch sinkende beziehungsweise stagnierende Büromieten zu verzeichnen sind.
Außerdem soll es auch zukünftig eine stärkere Nachfrage nach Wohn- als nach Bürofläche geben. Davon geht zumindest eine Untersuchung des IW Köln aus. Eine erhöhte Wohnflächennachfrage von mehr als drei Prozent in allen Top 5 Städten Deutschlands zwischen 2006 und 2025 wird in dieser Studie prognostiziert. Hingegen stellt sich die Nachfrage nach Büroflächen in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt als rückläufig dar und wird in Hamburg und München trotz einer erwarteten Zunahme unter dem Anstieg der Nachfrage nach Wohnfläche liegen.

Der Text ist eine Kurzfassung von Jennifer Güleryüz’s Abschlussarbeit des Studiengangs Geographie an der RWTH Aachen.

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