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Mietpreisbremse: Wer bremst, verliert?

Wundern würde es mich nicht, wenn die Mietpreisbremse plötzlich zum (Un)wort des Jahres gekürt würde. Schließlich wird sie seit Monaten vom politischen Rednerpult bis in die Wohnviertel kontrovers gesehen und diskutiert. „Die Mietpreisbremse wird dazu beitragen, dass Mieten auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben“, freute sich ihr „Erfinder“ Heiko Maas bereits vor der Einführung im Juni 2015. Und die Mieterverbände jubelten. Dagegen mahnten schon früh kritische Stimmen: „Für die Mietpreisbremse werden wir alle teuer bezahlen.“

Heute, 16 Monate nach ihrem Inkrafttreten, ist man sich zwar immer noch uneins, ob sie der richtige Weg zu mehr Entspannung und Gerechtigkeit auf dem Mietmarkt ist. Konsens herrscht allerdings darin, dass sie vor allem mit Blick auf die Angebotsmieten gerade in den angespannten Marktlagen bisher keine erkennbare Wirkung entfaltet hat.

In allen wirtschaftsstarken Ballungsgebieten der Republik ist das Mietpreiswachstum faktisch ungebremst weitergegangen. In Berlin beispielsweise stiegen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 um 5,5 Prozent – das zweitstärkste Wachstum eines Halbjahres seit 2007. Während in der Hauptstadt vor allem die Trendlagen wie Friedrichshain und Kreuzberg die Treiber sind, verteilt sich der Anstieg in Frankfurt relativ gleichmäßig über Lagen und Marktsegmente.

Besonders die Entwicklung des Mieten-Spitzenreiters München zeigt, dass die Bremse mit Blick auf die Angebotsmieten bisher keine erkennbare Wirkung zeigt. Hier stiegen die Mieten besonders stark in den unteren und mittleren Preissegmenten – also genau dort, wo der Hebel eigentlich am stärksten hätte ansetzen sollen. In Obergiesing und Untergiesing-Harlaching, eine der neuen Münchener Trendlagen, betrug der Anstieg im Bestand gar zehn Prozent. Die Angebotsmieten liegen im Schnitt ca. 57 Prozent über der Mietspiegelmiete – weitaus mehr also, als die Bremse eigentlich vorsieht.

Warum, liegt auf der Hand: Hohe und steigende Mieten sind nur eine Folge, das eigentliche Problem ist die Knappheit des Angebotes. In den wirtschaftsstarken Ballungszentren wächst die Bevölkerung sehr schnell – Wirtschaftskraft, Karriere-Chancen, Bildungseinrichtungen und „Urban Lifestyle“ ziehen an, vor allem junge, hochqualifizierte und damit auch mietenzahlungskräftige neue Einwohner. Hinzu kommt der Zuwachs durch Flüchtlinge. Die Bautätigkeit ist hingegen zurückgegangen – insbesondere durch zu knappes und sehr teures Bauland.

Abgesehen von der nachvollziehbaren Kritik an der Methodik der Mietspiegel, deren Mieten häufig stark politisch beeinflusst und zusätzlich oft aufgrund der zu geringen Stichprobe nicht für alle Lagen der Stadt repräsentativ sind, haben viele Kommunen mit Mietpreisbremse  nicht einmal einen qualifizierten Mietspiegel. Eine Mietpreisfindung kann dann theoretisch nur noch über teure Gutachten erfolgen. Die Verwirrung bei Vermietern und Mietern ist in diesem Fall perfekt und Gerichtsprozesse mit hohen Kosten für die Beteiligten absehbar. Hier helfen auch keine weitere regulatorische Verschärfung oder der geplante Zwang zur Offenlegung der Vormieten.

Und kann eine Mietpreisbremse – in welcher Form und Schärfe auch immer – das eigentliche Wohnproblem lösen? Kann sie Gentrifizierung und damit Verdrängung entgegenwirken? Wohl das Gegenteil wäre der Fall. Denn künstlich gering gehaltene Mieten würden den betroffenen Stadtteil noch begehrter machen und die ohnehin schon angespannte Lage weiter verschärfen. Investitionen vor allem in Bestände würden drastisch zurückgefahren und erst wieder zunehmen, wenn der Umgehungstatbestand der „maßgeblichen Sanierung“ erreicht würde. Aus meiner Sicht bedeutet die Mietpreisbremse vor allem Substanzverzehr – was uns bereits „morgen“ vor weitere Probleme stellen wird.

Klar ist, die Mietpreisbremse behandelt symptomatisch. Sie ist reine Reaktion, nicht Aktion. Gebot der Stunde ist also keine Verschärfung, sondern der Blick auf die Ursachen und entsprechendes Handeln. Heißt: Ausweitung des Angebotes. Staat, Länder und Kommunen müssen gerade in angespannten Lagen Neubau und Modernisierungen fördern, mehr Bauland ausweisen und flexiblere Genehmigungsstrukturen schaffen und sicherstellen.

Wer bremst, verliert oder bleibt zumindest stehen. Wer den Gang in Richtung Investitionen und vorausschauender Bedarfsplanung einlegt, der kann die Weichen für eine Entspannung und damit Stabilisierung der Situation stellen.

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