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Ohne neue Flächen geht es nicht – was die Wohnraumförderung leisten kann und muss

Kein Immobilienthema steht derart im öffentlich Fokus wie die Wohnraumknappheit, vor allem in den Städten. Bezahlbare Wohnungen, das fordern Verbände und Bürger. Aber auch Entscheidungsträger in Politik und Verwaltung, was den Kenner der Materie einigermaßen erstaunt. Schließlich trägt die öffentliche Hand einen Löwenanteil daran, dass es überhaupt erst zu einem derart gravierenden Flächenmangel gekommen ist.

Wenn es um Wohnraumpolitik geht, steht für die politischen Entscheidungsträger fast immer die Regulierung im Mittelpunkt. Doch damit entsteht keine einzige neue Wohnung. Gleichzeitig hat sich der Staat auf sämtlichen föderalen Ebenen eine lange Zeit sehr zurückgehalten, wenn es darum ging, aktiv neuen Wohnraum zu schaffen. So ist zum Beispiel der Sozialwohnungsbestand seit den 1980ern rapide gesunken. Zum einen, weil zahlreiche Wohnungen aus der Miet- bzw. Belegungsbindung herausgefallen sind, aber auch durch das stark reduzierte öffentliche Engagement im Neubau.

Langfristig attraktives Investment

Die teilweise dramatische Wohnungsmarktlage hat die öffentliche Hand nun aber an zahlreichen Standorten wieder dazu bewegt, neue Wohnförderprogramme aufzulegen. Für Investoren ist das eine Chance, das eigene Portfolio mit geringem Risiko zu erweitern. Geförderte Wohnimmobilien sind trotz aller damit verbundenen Auflagen für langfristig orientierte Investoren eine attraktive Anlage. Traditionell waren solche Objekte aber vor allem im Blick bestimmter Investorengruppen:

  • Kommunale oder landeseigene Wohnungsgesellschaften
  • Kirchliche Institutionen
  • gemeinnützige Verbände
  • private, sozial orientierte Wohnungsunternehmen
  • Family Offices (als „Enkel-Fonds“)
  • Fonds mit einem besonderen Fokus auf Sozialorientierung

Neben sozialen Beweggründen und solchen der regionalen Verwurzelung stehen bei diesen Investoren die langfristige Wertentwicklung, ein attraktiver Einstiegspreis und ein gesicherter, planbarer Cash-Flow hoch im Kurs. Alles Argumente, die auch für andere Anleger nicht unattraktiv klingen – vor allem für solche, die bereit sind, ihr Investment 25 Jahre und länger zu halten. Hinzu kommen oftmals noch zinsvergünstigte Darlehen während des Bindungszeitraums. Leerstände sind selten und kurz, neue Mieter leicht gefunden und der Verwaltungsaufwand hält sich langfristig in Grenzen.

Städte bleiben hinter Entwicklungszielen zurück

Dr. Konstantin Kortmann, JLL Head of Residential Investment Germany Kontakt

Alles prächtig also auf dem Markt des öffentlich geförderten Wohnraums? Nein, bei weitem nicht. Zwar gibt es Fälle, in denen die Mietfestsetzung einfach nicht die Investitionskosten rechtfertigt, stellenweise zum Beispiel in Berlin, aber im Regelfall liegen die Probleme weniger bei der Attraktivität des Investments. Vielmehr geht es darum, dass zahlreiche Vorhaben und Projektentwicklungen stocken. So bleiben die Big 7 bisher mehrheitlich hinter den eigenen Wohnraumzielen zurück. Woran das liegt, wissen unsere Wohnungsmarktexperten Dr. Konstantin Kortmann und Klaus Platen.

Warum tun sich die Städte so schwer damit, ihren Teil zur Lösung des Wohnraummangels beizutragen?

Konstantin Kortmann: Letztlich geht es immer um die Fläche. Die Möglichkeiten der baulichen Nachverdichtung in der Innenstadt und in angrenzenden Lagen sind begrenzt – und oft auch sehr kostspielig. Nennenswert entsteht Wohnraum in Zentren fast nur noch durch Konversionsprojekte, also wenn Flächen in ihrer Nutzung umgewidmet werden. Das verringert die Optionen für neuen Wohnraum natürlich ganz erheblich.

Wäre es denn dann nicht an der Zeit, wieder auf Neubaugebiete „auf der grünen Wiese“ zu setzen?

Klaus Platen: Viele Städte wehren sich dagegen immer noch mit Händen und Füßen. Dabei geht es um Fragen des Natur- und Landschaftsschutzes, aber auch um soziale Fragen. Kommunen fürchten die abgehängte Trabantenstadt als gesellschaftlichen Brennpunkt. Doch das ist nicht vornehmlich ein Problem der Lage, sondern der sozialen Durchmischung – und hier haben Städte durchaus ihre Möglichkeiten, gerade mit der öffentlichen Förderung und sinnvollen Belegungsvorgaben für die Wohnungen. Klar ist jedenfalls: Ohne die grüne Wiese, aber auch große Entwicklungsprojekte in den Stadtgebieten wird es einfach nicht gehen, viel zu stark ist der Nachfrageüberhang.

Vielfach werden solche Projekte aber nicht von der Bevölkerung akzeptiert. Einerseits Klagen über fehlende Wohnungen, andererseits sind Bauvorhaben schwierig durchzusetzen. Was hat es damit auf sich?

Klaus Platen, JLL Team Leader Residential Investment München Kontakt

Konstantin Kortmann: Ganz grundsätzlich ist die geordnete Beteiligung der Bürger an Entscheidungen ein hohes Gut, das auf jeden Fall seine Berechtigung hat. Allerdings stellt sich mancherorts schon die Frage, was Gemeinwohl ist und was partikulare Interessen. Einerseits freut man sich, eine bezahlbare, attraktive Wohnung zu haben, am besten noch fußläufig zur Arbeitsstelle. Auf der anderen Seite will man keinen Baulärm, keine Verdichtung und keine investierenden Unternehmen in der Nachbarschaft. Oder man hat selbst seine Wohnung idyllisch im Grünen, will aber kein weiteres Gebäude in der Aussicht stehen haben, wo dann andere einziehen könnten. Das ist alles sehr menschlich, passt aber gesellschaftlich nicht zusammen.

Gibt es noch weitere Hindernisse, die Neuentwicklungen ausbremsen?

Klaus Platen: Wir haben höchst komplizierte Baurechtschaffungsprozesse, die Abläufe sehr verlangsamen. In den 1960er- und 1970er-Jahren entstanden ganze neue Stadtteile in fünf bis zehn Jahren, heute dauern ähnliche Abläufe Jahrzehnte. Fairerweise muss man sagen, auch bereits abgesegnete Vorhaben werden nicht immer sofort umgesetzt. Einerseits liegt das an beschränkten Kapazitäten in der Bauwirtschaft. Andererseits aber auch an einer Vergabepraxis, nach der kommunale Grundstücke nur noch an Baugenossenschaften oder private Baugruppen vergeben werden. Oftmals gibt es dort langsamere Prozesse in der konkreten Realisierung der Bauvorhaben. Alles in allem bleiben die Bebauungspläne aber das entscheidende Nadelöhr. Ohne neue Flächen ist der Bedarf an Wohnungen schlichtweg nicht zu decken.

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