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Nischen-Immobilien mit viel Potenzial: Wann lohnt sich das Investment in Pflegeheime?

Nicht zuletzt der Angebotsmangel bei den „klassischen“ Immobilienklassen und gute Renditeaussichten haben Healthcare-Objekte in den Blick der Investoren gerückt. Großes Interesse gilt dabei dem Pflegemarkt. Doch die Herausforderungen sind groß, wenn es darum geht, das passende Pflegeheim zu finden: Ausgewiesene Top-Immobilien sind rar und die gesamte Branche ist ausgesprochen heterogen.

Das liegt vor allem an einem sehr fragmentierten Markt und höchst vielfältigen gesetzlichen Regelungen. So gut wie jedes Bundesland hat unterschiedliche Vorschriften zu Pflegeheimen: von Einzelzimmerquoten bis hin zu den Brandschutzregeln, auf denen ein besonderer Fokus liegt. Alles in allem also eine komplizierte Angelegenheit für Eigentümer wie Betreiber eines Pflegeheims.

Wer sich mit Pflegeimmobilien hervorragend auskennt, sind die JLL-Kollegen Marco Högl, Jiri Kinkor und Michael Bender. Wir sprachen über diesen speziellen Trendmarkt.

Das Durchschnittsalter unserer Bevölkerung steigt immer weiter. Über fehlende Kunden dürfte sich die Pflegebranche also keine Sorgen machen. Damit ist doch das Investment in Pflegeheime immer eine sichere Bank, oder?

Michael Bender Residential Investment Frankfurt Projektentwicklungen

Michael Bender, Senior Team Leader Residential Investment Frankfurt, JLL Germany
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Michael Bender: Ganz so einfach ist es nicht. Es stimmt schon, laut Statistischem Bundesamt nimmt die Zahl der Pflegebedürftigen in den kommenden 30 Jahren um etwa 50 Prozent zu. In etwa zehn Jahren sind es auch schon über 25 Prozent mehr. Vor allem sind es die starken Babyboomer-Jahrgänge, die in naher Zukunft die Altersgruppen mit einem höheren Pflegebedarf erreichen. Das heißt aber nicht, dass sich jeder Standort identisch entwickelt – und jeder Anbieter gleichermaßen profitiert. Auch im demografischen Wandel gibt es regionale Unterschiede. Man sollte nicht nur wissen, wie die Bevölkerungsstruktur heute aussieht, sondern auch, wie sie sich in 20 Jahren entwickelt. Und die Konkurrenzsituation vor Ort spielt natürlich ebenfalls eine Rolle.

Jiri Kinkor: Die Menschen wollen auch im Alter in der gewohnten Umgebung bleiben bzw. haben ihre individuellen Anforderungen. In Pflegeheimen, auch in der Kombination mit Seniorenresidenzen, leben ja Menschen mit ganz unterschiedlichen körperlichen und mentalen Möglichkeiten. Also entscheidet auch das Umfeld: Wie zentral ist der Standort? Wie gut ist er an den öffentlichen Nahverkehr angebunden? Gibt es in eine gute Nahversorgung, z.B. medizinische Einrichtungen, Apotheken oder auch Einzelhandel? Das alles sind Faktoren, die über die Attraktivität einer Pflegeimmobilie mitentscheiden. Auch wenn die Zahl potenzieller Kunden deutlich steigt, werden sie ja nicht gleichermäßig auf alle Einrichtungen in Deutschland verteilt.

Pflegeheim-Investoren müssen also genau hinschauen. Welche Kriterien stehen denn dabei im Fokus?

Jiri Kinkor: Das Paket muss stimmen. Bei Einzelobjekten werden Pflegeheime ab 50 Plätzen aufwärts bevorzugt. Es handelt sich damit um Investitionen im mittleren zweistelligen Millionenbereich. Gefragt ist in der Regel ein möglichst langer Mietvertrag mit marktüblichen Konditionen, die für Betreiber und Vermieter nachhaltig sind. Auch deswegen ist es so wichtig, gesetzliche Vorschriften – auch solche, die sich bereits für die Zukunft abzeichnen – genau im Blick zu behalten. In diesem Umfeld flexibel zu bleiben ist eine wirklich komplexe Aufgabe.

Marco Högl

Marco Högl, Director
Residential Investment, JLL Germany
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Marco Högl: Auch die Situation des Betreibers ist außerordentlich wichtig. Vor allem vor dem Hintergrund der mitunter sehr heterogenen und kleinteiligen Betreiberlandschaft in Deutschland. Es gibt viele kleinere Anbieter mit wenigen Pflegeheimen oder auch nur einem Standort. Das bietet zwar für Investoren erhebliches Wachstums- und Konsolidierungspotenzial, andererseits muss man aber viele Pflegeimmobilien sehr individuell als Einzelobjekte analysieren. Das Pflegeheim quasi von der Stange ist hierzulande selten. Ist es ein namhafter Betreiber mit gutem Ruf und entsprechender Bonität? Mit langjähriger Erfahrung und Qualität in der Pflege? Wie steht es mit den Fachkräften vor Ort? In welchem Zustand sind die genutzten Immobilien und die Betriebe? Solche Fragen zu klären ist generell schon unerlässlich. Eine neue Qualität gewinnt das Ganze, wenn der Immobilieninvestor gleichzeitig auch den Betreiber übernehmen möchte, ein immer häufiger geäußerter Wunsch.

Kürzlich habt Ihr wieder an einem solchen Deal mitgewirkt, der Verkauf des Seniorenstifts Dr. Drexler in Wiesbaden. Was sind denn in einem solchen Fall die besonderen Herausforderungen?

Jiri Kinkor: Zuerst einmal die detaillierten Vorbereitungen wie bei jedem größeren Immobiliendeal. Besonderer Augenmerk liegt wegen der hohen Anforderungen an Pflegeimmobilien auf der so genannten Technical Vendor Due Diligence. Dabei gilt es, technische Schwachstellen zu untersuchen und sie gegebenenfalls noch vor Vermarktungsbeginn zu beheben. Auf jeden Fall muss man die entsprechenden Zahlen für die Verhandlungen im Kopf haben. Was sind zum Beispiel bereits getätigte Investitionsausgaben? Welche stehen für die Zukunft an? Der Gesetzgeber hat hier zum Teil sehr strenge Vorgaben gemacht: Brandschutz, Einzelzimmerquote, die Größe der Bäder oder Barrierefreiheit. Letztere kommt in solchen Immobilien natürlich besonders zum Tragen.

Marco Högl: Gerade bei kleineren Betreibern macht es Sinn, auch die rechtliche Seite genau zu beleuchten, denn häufig ist das in der Vergangenheit noch nie systematisch geschehen. Das betrifft mögliche Fallstricke in Mietverträgen ebenso wie Genehmigungen oder Risiken auf Behördenseite.

Jiri Kinkor

Jiri Kinkor, Director
Residential Investment, JLL Germany
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Ein sehr komplexes Feld also. Was muss man mitbringen, um im Transaktionsgeschäft mit Pflegeimmobilien erfolgreich zu sein?

Jiri Kinkor: Ein internationales Team ist sehr hilfreich, denn im Healthcare-Segment ist der Anteil ausländischer Investoren überdurchschnittlich. Sensibilität gegenüber Bewohnern, Mitarbeitern und Betreibern während der Transaktion sind auch unerlässlich. Dann braucht man ein gutes Branchennetzwerk. Viele Akteure sind nämlich nur in dieser Nische unterwegs, also weniger bekannt im allgemeinen Immobilienmarkt.

Marco Högl: Nische ist ein gutes Stichwort. Gesundheitsimmobilien sind ein Metier, das spezielle Marktkenntnisse erfordert. Das betrifft einerseits die Finanzierungsstruktur und die besonderen rechtlichen Anforderungen. Andererseits muss man auch ein Gespür für die Branche mitbringen, etwa für die besonderen vertraglichen Strukturen zwischen Eigentümern und Betreibern – und natürlich für deren Bedürfnisse.

Wie geht es für euch jetzt weiter im kommenden Jahr, sind Pflege und Healthcare weiter ein Thema für euch?

Michael Bender: Auf jeden Fall. Immer mehr Investoren zeigen Interesse an dieser Assetklasse. Und wie in anderen Marktsegmenten wird es auch hier immer schwieriger, passende Immobilien zu finden. Mit unserer guten Vernetzung können wir dabei helfen. Jetzt zum Jahresabschluss stehen wir schon in der Vorbereitung von weiteren, großen Investmentmöglichkeiten für 2019. Der Markt der Pflegeimmobilien bleibt für uns also spannend.


Pflegeheime in Deutschland: Zukunftsinvestment mit Renditevorteil

Der JLL Research Report ermöglicht vertiefende Einblicke in den Markt der Pflegeimmobilien:

  • rechtliche Rahmenbedingungen
  • Überblick der Einzelzimmerquoten nach Ländern
  • Struktur des Pflegemarkts
  • Auslastung und Kosten
  • Marktakteure und Wettbewerber
  • Nachfrageentwicklung und Investitionschancen
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Eine Antwort auf “Nischen-Immobilien mit viel Potenzial: Wann lohnt sich das Investment in Pflegeheime?

    Avatar helga sagt:

    Na ja, leider steigt unser Alter pausenlos. Nach einer Pflegeimmobilie suchen wir für unseren Vater. Er wird ja nicht jung, braucht also bestimmten Komfort, an den er bei sich zu Hause gewohnt war: die bodengleiche Dusche, der rutschsichere Bodenbelag. Die Wohnung soll in unserer Nähe liegen, damit wir im Notfall ihm Hilfe leisten könnten. Vielen Dank für die interessanten Überlegungen!

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