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Wohnungsförderung in Europa: Was können wir von unseren Nachbarn lernen?

Wenn ein immobilienwirtschaftliches Thema die öffentliche Diskussion der vergangenen anderthalb Jahre geprägt hat, dann ist es die Wohnungsnot und in Folge der rasante Anstieg der Mieten in den Ballungszentren. Die Debatte ist weiter hoch aufgeheizt, in nicht wenigen Köpfen stellt man bereits unsere grundsätzliche Wirtschaftsordnung zur Disposition. Dabei ist der städtische Wohnungsmangel beileibe kein rein deutsches Problem. Viele europäische Länder arbeiten sich daran ab oder mussten sich dem Thema in der Vergangenheit stellen. Können die Deutschen möglicherweise davon lernen?

Für einen belastbaren Vergleich macht es Sinn, sich die aktuelle Situation auf dem deutschen Mietmarkt vor Augen zu führen. Ohne die persönliche Problematik schnell steigender Lebenshaltungskosten herunterspielen zu wollen: Beim Blick auf europäische Großstädte fällt auf, dass Deutschland beileibe nicht Spitzenreiter bei der Mietbelastungsquote ist. Ermittelt wird dieser Wert als Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen. Was kaum jemand überraschen dürfte: Die europäische Hochpreisemetropole London befindet sich auch hier klar an der Spitze der Rangliste. Die Mietbelastungsquote liegt dort bei rund 45 Prozent.

Selbst München ist weit entfernt von solchen Zahlen. Zu berücksichtigen ist bei diesen Werten immer, dass sich die Kaltmieten in unterschiedlichen Teilen einer Stadt natürlich erheblich unterscheiden. München Aubing oder Altstadt-Lehel, das sind schon zwei verschiedene Welten, wenn es um die Mietbelastung geht. Außerdem ist es das Tempo der Preissteigerung in den Städten, die Mietern erhebliche Sorgen bereiten.

Mietbelastung im europäischen Vergleich moderat

Noch allerdings stehen die Deutschen in Miete vergleichsweise gut da in Europa, was sich an verschiedenen Indikatoren zeigen lässt. Zum Beispiel bei der Überlastung durch Wohnkosten, die eintritt, wenn mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für die Miete aufgebracht werden müssen. Das betrifft in Deutschland im Bereich der frei finanzierten Mieten immerhin etwas mehr als 20 Prozent der Bevölkerung, ist damit aber unteres Mittelfeld im europäischen Kontext und weit, weit entfernt vom Extrembeispiel Griechenland: Dort sind gemäß Definition deutlich über 80 Prozent der Bevölkerung auf dem freien Markt überbelastet. Auffällig ist in Deutschland allerdings auch, dass knapp 20 Prozent der Bevölkerung, die in geförderten Wohnungen leben, immer noch mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben müssen. Nur in Bulgarien, Ungarn, Luxemburg und Rumänien liegt der Wert höher. Das sonst eher hochpreisige Vereinigte Königreich schneidet hier sogar recht moderat ab. Ein Hinweis darauf, dass in Deutschland zahlreiche Fördermodelle dringend überdacht werden müssen.

Ein vergleichsweise unkritisches Bild zeigt sich in Deutschland bei einem anderen Indikator der Wohnungsnot: die Überbelegungsquote. Lediglich rund 7 Prozent der Miethaushalte leiden hierzulande darunter. Deutlich höher ist allerdings die Belastung im armutsgefährdeten Milieu, dort sind es rund 19 Prozent. Das ist weit entfernt von den europäischen Spitzenreitern, die sich vornehmlich im Osten des Kontinents befinden. Und nicht einmal 2 Prozent der deutschen Miethaushalte müssen erhebliche Abstriche bei der Wohnqualität hinnehmen, die so genannte schwere wohnungsbezogene Deprivation. Auch hier finden sich unter den Extremfällen hauptsächlich osteuropäische Länder. Aber selbst Italien und Österreich zeigen signifikant höhere Werte als Deutschland.

Deutsche belegen zunehmend Wohnfläche

Nicht zu unterschätzen bei der Betrachtung der Mietwohnungsstatistiken ist der Wohnflächenkonsum. In den vergangenen knapp zwei Jahrzehnten ist er in Deutschland um 17 Prozent gestiegen. Die Vermutung liegt nahe, dass hier die Singularisierung eine Rolle spielt, also das anteilsmäßige Anwachsen der Single-Haushalte – neben der allgemeinen Bewegung in die Städte ein wichtiger Treiber für die Wohnungsknappheit in den Zentren. Andererseits aber auch ein Wert, der für einen gestiegenen Wohnstandard je Person spricht, der die wachsenden Kosten begleitet hat.

Verglichen mit dem übrigen Europa ist die Situation in Deutschland also noch relativ positiv für Mieter. Entbehrung und Überbelegung sind niedrig bei erhöhtem Flächenkonsum, die Mietbelastung ist ausschließlich in den Städten hoch. Die Probleme der Mieter sollen hier aber nicht kleingeredet werden. Wenn in den Zentren die Mietsteigerung teilweise erheblich über dem Einkommenswachstum liegt, kann das einem Haushalt rasch die Luft zum Atmen nehmen. Was kann man sich also vom Ausland abschauen – und welche Lösungsansätze haben bei unseren Nachbarn Wirkung gezeigt?

Überregulierung verzerrt den schwedischen Wohnungsmarkt

Sebastian Grimm Residential Valuation Advisory Frankfurt Projektentwicklung

Sebastian Grimm, Senior Team Leader Valuation & Transaction Advisory, JLL
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Erstes Beispiel, das vielen als Sozialstaatsparadies geltende Schweden. Die Skandinavier haben einen streng regulierten Mietwohnungsmarkt. Preise sind flächendeckend gesetzt, Mieten werden durch Verhandlungen jährlich lokal angepasst. Das führte im Norden zu einer Verzerrung von Angebot und Nachfrage, entsprechend groß sind die Fehallokationen am Markt. Im regulierten Sektor besteht in 84 Prozent der Gemeinden ein Wohnungsmangel. Fehlende Anreize für den Neubau von Mietwohnungen und übermäßige Preisregulierung haben Investoren vertrieben.

Das knappe Angebot von Mietwohnungen ist zudem verursacht von einem Mangel an freigegebenem Bauland und komplizierten Genehmigungsverfahren. Wer – durchaus zurecht – glaubt, die deutschen Behörden seien hier zu langsam, dürfte sich in Schweden die Augen reiben: Fünf bis sieben Jahre können nach dem Landerwerb bis zum Spatenstich vergehen. Aber dafür sind die Mieten dann doch wenigstens günstig? Nicht mal das lässt sich flächendeckend beobachten. „Der verzerrte Markt führt in manchen schwedischen Regionen sogar zu gesetzten Mieten oberhalb der freien Preisfindung. Und zu einem Verteilungskampf etabliert gegen neu im Bereich einkommensschwacher Haushalte“, beschreibt Sebastian Grimm, Senior Team Leader Valuation & Transaction Advisory bei JLL, die Lage im Norden.

Erst 2015 hat man es geschafft, die Wartzeiten zu verkürzen und bei der Regulierung etwas umzusteuern. Seither steigt auch die Fertigstellung von Wohnungen wieder an. Wer also an die staatlich dominierte Wohnungswirtschaft als Allheilmittel glaubt, sollte den Blick nach Schweden richten. Dort hat die übermäßige Regulierung die Mietwohnungslandschaft erheblich beschädigt.

Britisches Modell etablierte Problemviertel

In Großbritannien dagegen war das Mittel der Wahl in der Vergangenheit die Objektförderung. Wie hierzulande wurde auf der Insel vor allem in den 60ern und 70ern der soziale Wohnungsbau vorangetrieben. Ein stark funktionell geprägter Ansatz wohlgemerkt: Auf dem Weg der urbanen Verdichtung wurden Großwohnsiedlungen und Wohnhochhäuser geschaffen, kurze Wege zur Versorgungsinfrastruktur im Blick. Ganz ähnlich wie in Paris. Die Folgen kennt man heute nur zu gut: Gerade in Zeiten wieder sinkender Nachfrage kam es zur Milieubildung, es entstanden „Problemviertel“. Wer irgendwann genug Geld hatte, zog weg, zurück blieben die Ärmsten der Armen. „Grundsätzlich ist die Objektförderung natürlich kein schlechter Weg, aber dabei muss für eine stabile soziale Mischung gesorgt werden“, rät Grimm.

In den 80ern wurde der soziale Wohnungsbau in Großbritannien, wie in vielen anderen europäischen Staaten, dann wieder stark reduziert. Im Königreich gab es dabei eine große „Right to Buy“-Initiative. Mieter erhielten die Möglichkeit, Wohnungen aus dem Bestand zu günstigen Preisen zu erwerben – günstig genug für die etwas besserverdienenden Bewohner. Sie sicherten sich so die Wohneinheiten von höherer Qualität und in besseren Lagen. Für die Übrigen blieb nur der Rest. Das verschärfte die Milieubildung noch weiter.

Wien setzt in der Wohnmarktentwicklung auf Beständigkeit

Wien dagegen gilt als strahlendes Beispiel für eine gelungene öffentliche Förderung. Ebenfalls nicht ganz ohne negative Effekte, aber dazu später. Dort verzichtete man auf eine Privatisierung des Bestandes. Rund 60 Prozent der Bevölkerung wohnen in subventionierten oder Sozialwohnungen. Über Nacht lässt sich ein solches Ergebnis natürlich nicht erzielen. Es ist das Resultat von über 100 Jahren beständiger Wohnungspolitik, samt vorausschauender Grundstückspolitik und der Kooperation mit privaten Wohnungsunternehmen. Zu den Instrumenten gehören dabei Förderdarlehen, ein Finanzierungs- bzw. Grund- oder Baukostenbeitrag und der Neubau über die Wiener Wohnbauinitiative.

Und nun zu den Nachteilen: Einer ist, zumindest, falls man diese Strategie kopieren will, die lange, hochkomplexe Erarbeitung eines solchen Wohnungsbestandes. Und gerade in Wien gibt es einen erheblichen Anteil an Fehlbelegung. Langjährige Bestandsmieter wohnen allein in riesigen Flächen für einen Spottpreis, Vollverdiener leben in subventionierten Objekten. Das liegt daran, dass eine Einkommensüberprüfung nur ein einziges Mal durchgeführt wird. „Und die Wohnverhältnisse werden in Wien regelrecht vererbt. So positiv das für die Bestandmieter sein mag, für Neuankömmlinge ist es mittlerweile sehr schwierig geworden, in dieses System hineinzukommen“, erklärt Grimm. Neue Wohnflächen fallen nämlich auch in Wien nicht vom Himmel. Allerdings sind Investoren durchaus bereit, Geld in diesen Markt zu stecken. Und Österreich unterstützt kräftig: 6,5 Milliarden Euro investiert das Land jährlich in den Wohnungsbau – in Deutschland waren es 2017 lediglich 1,5 Milliarden.

Subjektförderung schafft keine neuen Wohnungen

Die Subjektförderung verspricht schnelle Hilfe: hier ist ein unmittelbarer Eingriff in das Marktgefüge möglich. Das hat zwar einen entlastenden Effekt, ist allerdings ein Instrument ohne Nachhaltigkeit. Auf diese Weise entstehen keine neuen Wohnungen, was dazu führt, dass stattdessen durch nachfragegetriebene Mietsteigerung die Zahl der Leistungsempfänger wächst. Und damit weitere Mittel ausgegeben werden müssen, die besser für die Förderung des Wohnungsbaus angelegt wären. In Frankreich hat die Subjektförderung dazu geführt, dass inzwischen 25 Prozent aller Miethaushalte eine Förderung erhalten; eine erhebliche Belastung für die französischen Staatsfinanzen.

Wohnungsförderung bedarf einer langfristigen, komplexen Strategie

Lernen von den europäischen Nachbarn, keine ganz leichte Sache also. Um die Wohnungssituation für Mieter zu verbessern, stehen zahlreiche Maßnahmen zur Verfügung, fast alle mit ihren Stärken und Schwächen. Gerade deswegen ist ein langfristiges wohnungspolitisches Konzept nötig und keine panischen Schnellschüsse. Es ist aber unumstritten, dass nur ein systematischer und konsequenter Neubau von Wohnungen – sowohl von öffentlicher als auch von privater Seite – eine Entlastung des Wohnungsmarktes ermöglicht. Gleichzeitig wäre es an der Zeit, die Baukosten durch eine „Entrümpelung“ der Bauvorschriften zu senken. In der Bürokratisierung der Projektentwicklung, ist Deutschland, ganz im Klischee, an der Spitze. „Schaut man zum Beispiel zu den Niederländern, haben unsere Nachbarn ihr Baugesetzbuch erheblich entschlackt, was die Baukosten um etwa 25 Prozent reduziert. Und sie haben weiterhin einen Wohnungsbestand auf qualitativ hochwertigem Niveau. Davon könnten sich die Deutschen sicher etwas abschauen“, glaubt Grimm.

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