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Einzelhandelsimmobilien vermieten: Wer die Marktdaten kennt, verhandelt besser

Es lässt sich nicht wegdiskutieren, goldene Zeiten herrschen bei den Retail-Immobilien nach wie vor nicht. Aber Hoffnungsschimmer gibt es immer wieder, zeigte das letzte Quartal 2018. Der Flächenumsatz in den Innenstadtlagen stieg gegenüber 2017 um 7 Prozent. Sicher spielen hier auch Leerstände keine geringe Rolle: Während in anderen Assetklassen die Transaktionen zum Teil erlahmen, da die Märkte schlichtweg leergefegt sind, finden sich auch in guten Lagen Einzelhandelsflächen zur Anmietung. Die Spitzenmiete hat das allerdings wenig beeinträchtigt. In den Big 10-Städten sank sie im Vorjahresvergleich ausschließlich in Hannover – und selbst dort eher geringfügig um 3 Prozent.

Für Retail-Vermieter ein Grund zum Aufatmen, allerdings auch kein Grund zur Entwarnung. Schon gar nicht außerhalb der immer noch begehrten Top-Lagen. Einzelhandelsimmobilien bleiben für Eigentümer ein schwieriges Geschäft. Wer hier erfolgreich sein will, braucht nicht nur die vielbeschriebene „gute Nase“, sondern belastbare Markdaten. Allein mit dem Argument „High Street“ wird sich kaum noch ein Mieter überzeugen lassen. Dafür hat sich der Retail-Immobilienmarkt dann doch zu sehr zugunsten der Nutzer verschoben.

Jonas Reschke, Director Central Retail Services bei JLL, kennt sich bestens mit Einzelhandelsflächen aus. Wir befragten ihn zur aktuellen Marktsituation.

Jonas Reschke

Jonas Reschke, JLL Director Central Retail Services Kontakt

Jonas, wie steht es derzeit um die Vermieter auf dem Retailmarkt. Trotz einer leichten Stabilisierung im letzten Quartal bleibt es sicher schwierig, oder?

Ganz klar, eine durchschnittliche Immobilie in zentraler Lage reicht nicht mehr aus. Mieter haben im Einzelhandel mehr als genügend Optionen auf verfügbare Flächen. Das bedeutet, dass Eigentümer ihre Ansprüche zurückschrauben müssen. Es wird einfach nicht mehr jede Miete akzeptiert, und auch bei den Incentives müssen Vermieter liefern können.

Ein Preis- und Vergünstigungswettbewerb also bis zur Grenze der Rentabilität?

Davor sollten sich Vermieter hüten. Eine Ausverkaufsmentalität ist die falsche Strategie. Vielmehr müssen Eigentümer klar machen, dass sie potenziellen Mietern genau das Richtige bieten können. Der angeschlagene Vermietungsmarkt bewegt sich ja nicht im luftleeren Raum, sondern ist untrennbar mit den Schwierigkeiten des Einzelhandels insgesamt verbunden. Die Mieter suchen händeringend nach neuen Konzepten, die sie wieder auf die Erfolgsspur bringen – und daraus folgen häufig sehr viel speziellere Flächenbedürfnisse, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Wer hier die richtigen Argumente für seine Immobilien findet, wird sehr viel erfolgreicher bestehen können als jemand, der sich auf einen ruinösen Unterbietungswettbewerb einlässt. Das gelingt allerdings nur, wenn man den Markt vor Ort sehr genau kennt.

Wie können Vermieter diese Expertise aufbauen?

Da führt heute kein Weg an den Informationstechnologien vorbei. Wo man früher tagelang Aktenordner wälzte oder sich vielleicht nur auf seinen Instinkt verlassen musste, ermöglicht Smart Data mittlerweile, in Sekundenschnelle einen Überblick über Standorte, Flächen, Vermietungen und Preise zu gewinnen. Wir selbst setzen mit unseren Kunden gemeinsam entsprechende Anwendungen ein, die auch unser Konzept der Verfügbarkeitsquote berücksichtigen. So erfassen wir nicht nur die aktuelle Marktlage, sondern antizipieren auch die kommenden Monate. Wo werden Flächen frei, genügen sie den speziellen Anforderungen der potenziellen Mieter, wie sehen Wettbewerbssituation und Branchenmix aus? Und für Vermieter vor allem interessant: Wie kann ich mich als Eigentümer in diesem Umfeld positionieren? Wer all diese Daten intelligent anwendet, findet die richtigen Argumente, um passende Flächen und Mieter zusammenzubringen.

Ein wenig despektierlich gefragt: Verschafft ihr damit Vermietern etwa einen unfairen Vorteil?

Könnte man fast glauben, aber nein! Mietinteressenten bieten wir selbstverständlich ebenfalls solche Informationen an. Ohnehin macht es wenig Sinn, hier allzu antagonistisch zu denken. Ein nachhaltiger Retail-Immobilienmarkt basiert, bei allen gegensätzlichen Interessen, auch auf einem Verständnis von Partnerschaft. Unrentable Mieten führen mittelfristig zwangsläufig zu schlechterer Immobilienqualität, daran kann keinem Mieter gelegen sein. Auf transparenten Daten basierende Preisfindung und Vertragsgestaltung ermöglichen einen stabilen Retail-Markt. Zeitgemäße Datentechnologie trägt ihren Teil dazu bei.

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