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Fachmarktimmobilien – in den „goldenen Jahren“ 2006/2007 und aktuell

In den Boomjahren 2006/2007 verzeichnete der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt sowohl eine enorme Nachfrage nach Fachmärkten („stand alone“-Discounter und Supermärkte) als auch nach Fachmarktzentren. Die Transaktionen erfolgten sowohl auf single asset-Basis mit einem entsprechend kleinen Investitionsvolumen als auch im Rahmen von größeren Portfolien.

Insbesondere angelsächsische, skandinavische und Investoren aus den Benelux-Staaten zählten zu den aktivsten Käufergruppen. Deutsch wurde in diesen Zeiten eher selten gesprochen. Viele ausländische Investoren nahmen im Zuge der Ankaufsprüfung keine umfangreiche Due Diligence oder auch Vor-Ort-Besichtigungen vor, sondern trafen ihre Ankaufsentscheidungen oft auf der Grundlage reiner Desktop-Analysen. Die rechtliche Analyse der Mietverträge insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung der Schriftformerfordernisse hatten zumeist deutsche Rechtsanwaltskanzleien vorgenommen, eine technische Prüfung fand allerdings nicht wirklich statt.

Die ausländischen Investoren waren oft nicht vollständig vertraut mit dem deutschen Gewerbemietrecht. Sie kannten die zum Teil trickreichen Formulierungen in einzelnen Mietvertragselementen wie etwa die Indexierungsklauseln („Verpackung“ der Freijahre), die Formulierungen zur Untervermietung und die Verhandlungsmacht der Lebensmittler beziehungsweise Fachmarktfilialisten nicht. Die Verwaltung der angekauften Immobilien wurde extern vergeben, so dass sie auf die Zuverlässigkeit und das Wissen der beauftragten Objektverwalter/Asset Manager angewiesen waren. Dies führte im Nachgang und mit voranschreitenden Restlaufzeiten der Mietverträge mitunter zu Schwierigkeiten bei den Optionsverhandlungen beziehungsweise beim Umgang mit auslaufenden Mietverträgen. Die Sprachbarriere zwischen den neuen Eigentümern und den Verantwortlichen auf Seiten des Mieters führte phasenweise – auch wenn der jeweilige Verwalter zwischengeschaltet wurde – zu einem „Stille-Post-Effekt“ mit einem eher negativen Ausgang für den Vermieter.

Die Investitionen in diese Assetklasse erfolgten in diesen Jahren mit einer höheren Risikobereitschaft als heutzutage, nicht nur in Bezug auf die akzeptierten Kaufpreise, sondern vor allem im Hinblick auf demographische Entwicklungen an den jeweiligen Standorten. So fanden viele Transaktionen in dieser Zeit in Regionen statt, die schon damals unsichere Entwicklungsprognosen in Bezug auf Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung aufwiesen. Der Ankauf erfolgte oft auf Grundlage des Mietvertrages und des jeweiligen Mietertrages des Objektes, weniger unter Berücksichtigung der Lagequalität oder Wettbewerbsanalyse: das Vertrauen in die Arbeit der jeweiligen Expansionsleiter auf Seiten der Filialisten war groß genug.

Das Investorenverhalten hat sich im heutigen Marktgeschehen vollständig verändert. Oft erfolgen Rückfragen zur zukünftigen Entwicklung des Immobilienstandortes. Investitionen, die in diesem Zusammenhang als unsicher eingeschätzt werden, werden eher nicht getätigt. Dies führt zu einer starken Nachfrage nach dieser Assetklasse in Metropolen und ihren umliegenden Regionen, vor allem in Süd- und Westdeutschland, während insbesondere ostdeutsche Standorte eher gemieden werden. Im Osten der Republik kommt natürlich noch der Effekt des starken Wettbewerbs hinzu – resultierend aus dem hohen Expansionsdruck der Lebensmittler nach dem Mauerfall-, der die Nachhaltigkeit von Investitionen beeinflusst.

Die großen Lebensmitteleinzelhändler expandierten in den „goldenen Jahren“ noch sehr stark, während die Neubauaktivität in der heutigen Zeit durch das restriktive Baurecht und die sehr bewusste Berücksichtigung von Einzugsgebiets- und Konkurrenzanalysen zurückgegangen ist. Viele bestehende Standorte wurden in den vergangenen Jahren modernisiert und optimiert, nicht jedoch vollständig neu ersetzt, wie es in den Boomjahren durchaus vor allem in ländlichen Gegenden zu sehen war. Es entstanden damals neue Filialen des gleichen Lebensmittelanbieters stellenweise nur wenige Meter vom Altstandort entfernt. Die alten Filialen wurden einfach geschlossen (wobei die Mietvertragsverpflichtungen natürlich erfüllt wurden). Dies ist heute nur noch sehr selten zu sehen.

Es sind andere Aspekte, die auf die (Neu-)Bauaktivitäten in dieser Assetklasse heutzutage großen Einfluss haben:

Durch die veränderten gesetzlichen Grundlagen, den Wandel der Märkte und auf Grund variierender Kundennachfragen mussten und müssen vor allem die Lebensmittelfilialisten an den einzelnen Standorten aktiv werden und ihre Baukörper anpassen (unter anderem durch den Einbau von Pfandautomaten und Backstationen, sowie durch die Einlistung weiterer Artikel, die zu einem steigenden Verkaufs- und Lagerflächenbedarf führen etc.).

Diese baulichen Modernisierungen werden an bestehenden Standorten vorgenommen, auch wenn dies stellenweise mit enormen finanziellen Belastungen einhergeht. Durch das in den vergangenen Jahren immer restriktiver gewordene Baurecht im Hinblick auf die Verkaufsflächengrößen und die Zentrenrelevanz der geführten Sortimente (§34 (3) BauGB), aber natürlich auch auf Grund eines eklatanten Grundstücksmangels in attraktiven Lagen besteht oft nicht die Möglichkeit für Neubauten, so dass existente Standorte gesichert und modernisiert werden.

Der aktuelle Mangel an Produkten in diesem Bereich resultiert vor diesem Hintergrund nicht nur aus dem wieder stark angestiegenen Investoreninteresse, sondern eben auch aus der geringeren Anzahl an Neubauten.

Die Aktivitäten vor allem der ausländischen Investoren in dieser Assetklasse sind nach der Finanzkrise stark zurückgegangen, der Markt war regelrecht eingebrochen. Die Supermärkte, die vorher wie geschnitten Brot veräußert werden konnten, wurden in den Folgejahren wie Sauerbier angeboten – oft von den ausländischen Käufern selbst, die sich, idealerweise zum gleichen Kaufpreis, aber mit einigen Jahren weniger Mietvertragsrestlaufzeit, wieder von den angekauften Immobilien trennen wollten. In den vergangen Jahren ist das Interesse an diesem Immobilientyp wieder stark gestiegen, seitens deutscher Investoren, aber insbesondere in 2014 auch wieder seitens ausländischer Investoren. Während diese Investoren in 2006/2007 vor allem kapitalanlageorientiert, Leverage-Effekt-getrieben und auf Neubauobjekte fokussiert waren, sind heute auch viele Asset Manager aktiv, die, gegebenenfalls gemeinsam mit dem Mieter, die Flächen optimieren, die Mietverträge verlängern und so die einzelnen Standorte langfristig sichern. Insofern sind nicht nur Neubauimmobilien oder neuwertige Objekte wieder stark im Fokus, sondern auch Immobilien mit einem gewissen Baualter und einer eher kurzfristigen Restlaufzeit der Mietverträge. Auch wenn in dieser Hinsicht ein höheres Risiko akzeptiert wird, ist die Gesamtbetrachtung im Rahmen der Ankaufsprüfung aktuell insgesamt wesentlich risikoaverser als in den Boomjahren 2006/2007. Und das ist gut für den Markt und dessen nachhaltige Entwicklung.

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