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MAPIC 2018: Düster wird Retail nur für die Einfallslosen

„Eigentlich läuft es ganz gut, aber man muss schon genau schauen, was man macht“, mit diesem häufig gehörten Ausspruch lässt sich wohl die Stimmung auf der 24. MAPIC in Cannes zusammenfassen. Wirklich überschwängliche Begeisterung herrschte auf der großen Retail Immobilien-Messe also nicht, aber von düsterer Laune kann man beileibe auch nicht sprechen. Das Geschäft ist schwieriger geworden und benötigt noch größere Expertise.

Deshalb verlängert sich tendenziell der Anmietprozess. „Auch die Digitalisierung macht es möglich: Es fließen immer mehr Prognosen, Daten und Analysen in die Entscheidungen ein, bevor man sich zu einer Anmietung entschließt. Kennzahlen wie etwa die Verfügbarkeitsquote werden also immer entscheidender, um sich künftig erfolgreiche Retail-Flächen zu sichern“, schildert Dirk Wichner, JLL Head of Retail Leasing Germany, seine Eindrücke von der Messe.

Einfach laufen lassen geht nicht mehr

Das gilt selbstverständlich auch auf Investorenseite. Auch dort wird längst jede Investition noch intensiver geprüft als in früheren Zeiten – und zwar immer mit der Online-Alternative im Hinterkopf. In Starre jedenfalls sind die Anleger nicht gefallen, das zeigte sich in Cannes. „Derzeit stehen verschiedene Investoren im Fundraising-Prozess für Kapital in den Bereichen Core+ und Value Add, man sieht also im Einzelhandel nach wie vor seine Chancen“, bekräftigt Anke Kaukars, JLL Head of Shopping Center Services Germany. Dafür sprechen auch die Value Add-Transkationen aus der zweiten Hälfte des Jahres 2018, die ein neues Preisniveau gesetzt haben. Im Core-Bereich sah es im gleichen Zeitraum dagegen mau aus, was derzeit zu einer großen Unsicherheit über angemessene Preise führt.

 

Dirk Wichner Retail JLL Deutschland

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany
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Klar ist auf jeden Fall: Die Zeiten, in denen man jedes x-beliebige Shopping Center kaufen konnte und das Geschäft lief schon von selbst, sind lange vorbei. Oder, wie es Davide Lardera, CEO von Scalo Milono Outlet & More deutlich drastischer formulierte: „Man kann nicht mehr länger einfach Vermieter sein und die Miete einstreichen… wenn man das tut, ist man tot.“ Ohne aktives, einfallsreiches Management und eine ausgeklügelte Strategie geht es also nicht. Doch wie sieht die aus?

In Cannes standen hier verschiedene Ansätze in der Diskussion, die sich ausdrücklich nicht ausschließen. Schon im Motto der diesjährigen Messe findet sich der erste: „Physical in the Age of Digital“ – oder etwas weniger knackig das deutsche Pendant „Stationäre Präsenz in einer digitalen Welt.“Omnichannel-Strategien sollen also her, die digitale Kanäle und Niederlassungen vor Ort miteinander verzahnen. Was gleich zum nächsten Mosaikstück führt: „Customer Experience“ dürfte wohl das Buzzword der MAPIC 2018 gewesen sein. Nicht zu Unrecht, denn was der stationäre Handel dem Online-Kauf in jedem Fall voraushaben könnte – und hier kommt ganz bewusst der Konjunktiv zum Einsatz – ist das Einkaufserlebnis.

Erlebnisanbieter statt Verkäufer

Von alleine stellt sich ein solches Erleben nämlich nicht ein. Was mit der Integration von Gastronomie in Retail-Immobilien begann, muss nun verstärkt mit „Erlebnisflächen“ fortgesetzt werden. Das bedeutet auch, dass der Handel sich ein stückweit von seinem alten Selbstverständnis verabschieden muss. Nicht primär Ware und Verkauf im Blick, sondern den Kunden und sein Erlebnis.

Anke Kaukars Shopping Center Retail MAPIC 2018 JLL Deutschland

Anke Kaukars, Head of Shopping Center Services JLL Germany
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Typische Freizeitangebote könnten also vermehrt in Shopping Center einziehen, von Kino über Kletterhalle bis hin zur Kinderspielfläche. Und Retailer, die sich in diesem Umfeld mit einer positiven Markenwahrnehmung positionieren können, werden sich in ihrer Omnichannel-Strategie auch auf der Online-Seite gestärkt sehen. Informieren, erleben, kaufen, digital und vor Ort, wenn das in der Kundenwahrnehmung zu einem Ganzen verschmilzt, muss der Handel die Digitalisierung nicht fürchten. Zweifelsohne bedarf es dazu einer bisher ungeahnten Beweglichkeit, auch über den bisherigen Erfahrungshorizont des klassischen Einzelhandels und des traditionellen Retail Property hinweg.

Natürlich bleibt weiterhin entscheidend, wie das lokale Angebot aussieht. „In Deutschland ist zum Beispiel die Nachfrage bei den Fachmarktzentren nach wie vor hoch, aber es kommt auf den richtigen Mix an: Als Erfolgsgarant gilt ein starker Lebensmittelanteil, Textil sollte dagegen möglichst gering vertreten sein“, beschreibt Anke Kaukars die aktuellen Präferenzen.

Offen sein für Alternative Use

Nicht wegzudiskutieren ist allerdings auch, dass sich nicht jede Retail-Fläche retten lässt. „Alternative Use stand in dieser Intensität erstmalig im Fokus auf der MAPIC“, stellt Dirk Wichner fest. Center, in die kein weiterer Einzelhändler mehr ziehen will, Citylagen, wo sich nur bis zum ersten Obergeschoss Retail besetzen lässt – auch hier ist Kreativität gefragt: Wohnen, Logistik, Büro? Oder zum Beispiel die Umwandlung einer Mall in ein Pflegeheim? Viele alte Retail-Hasen sind also mit ganz neuen Metiers konfrontiert, das muss nicht das Schlechteste sein. Anfängliche Hürden gibt es dabei selbstverständlich erst einmal zu nehmen, das weiß auch Anke Kaukars: „Wer sich bisher ausschließlich in Retail bewegt hat, für den ist es sicher nicht immer einfach, sich mit ganz neuen Klienten und Kundengruppen zu befassen. Wir selbst haben das gelöst, indem wir interdisziplinäre Teams für Alternative Use zusammenstellen“. Diese Mühen können sich durchaus auszahlen. „Der große Wurf gelingt demjenigen, der mit alternativer Nutzung ein Gesamtkonzept zusammenstellt, das auch positiv auf die Retail-Flächen abstrahlt. Eine Herausforderung, die es anzupacken gilt“, blickt Dirk Wichner optimistisch in die Zukunft.

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