Retail

Retail sells. Bieten Kauf- und Warenhäuser nachhaltig erfolgreiche Investmentalternativen?

Die Insolvenz von Hertie, die angespannte Situation bei Karstadt und die Diskussionen über den Verkauf von Galeria Kaufhof haben bei Investoren die Stimmung für Kauf- und Warenhäuser in den vergangenen Jahren eingetrübt. Darüber hinaus fehlen nachhaltige und belastbare Angebote für die Finanzierung des Kaufpreises. Denn der teils hohe Investitionsbedarf verlangt auch eine hohe Eigenkapitalquote. Zudem ist ein nicht zu unterschätzendes Fachwissen über Handelsimmobilien erforderlich, ein weites Kontaktnetzwerk vor Ort und last not least ein hohes Maß an lokalen bzw. spezifischen Marktkenntnissen.

Alles gute Gründe für Investoren, sich von Objekten dieser Art fernzuhalten. Sollte frau/man zumindest annehmen. Aber die Annahme ist trügerisch, die Realität spricht eine ganz andere Sprache. Der eingetrübten Stimmung, sowie möglicher Mietausfallrisiken zum Trotz, nimmt die Nachfrage von Investoren nach dieser Assetklasse weiterhin zu.

Warum aber haben Kauf- und Warenhäuser eine derart hohe Attraktivität für Anleger?

Die Gründe liegen auf der Hand. Dank ihrer hohen Standortqualität, ihrer großflächigen Verkaufsflächen und Dank der sehr guten Infrastruktur in Form von Stellplätzen und Anlieferungsmöglichkeiten sind und bleiben sie interessante Anlageobjekte. Retail bietet an sich bereits den Charme des Besonderen, kombiniert darüber hinaus in der Regel mit einer Toplage im Herzen deutscher Großstädte.

Einzelhandelsinvestments sind somit auch nach Büroinvestments die zweitstärkste Assetklasse in Deutschland. In Q1 2015 wurden auf dem deutschen Markt 3,1 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien  investiert. Im Fokus der Investoren standen dabei Shopping Center. Der Anteil an Geschäfts- und Warenhäusern lag bei 14%. Im Jahr 2014 wurden von insgesamt 8,6 Mrd. € an Investitionen in deutsche Handelsimmobilien 9% in Warenhäuser investiert. Dieser Anteil von fast 1/10 des gesamten Transaktionsvolumens in Deutschland in die Assetklasse Einzelhandel verdeutlicht deren Relevanz.

Die Nachfrage der Immobilieninvestoren richtet sich weiterhin auf großflächige Einzelhandelsimmobilien. Neben nationalen Investoren zeigen auch zunehmend internationale Investoren Interesse am deutschen Einzelhandelsmarkt.

Alles paletti? Immobilienseitig soweit ja. Im Blick auf das eigentliche Retailgeschäft eher nein. Denn das Warenhaus schaut auf eine 130-jährige Geschichte zurück und scheint so ganz allmählich in die Jahre gekommen zu sein. Das Konzept „Warenhaus“, wie jeder es von früher kennt, ist schlicht und einfach veraltet.

Der Anteil der Warenhäuser am gesamten Handelsumsatz liegt daher auch mittlerweile bei eben noch 2,6 Prozent. Die junge Generation geht lieber in „coole“ Läden und Shopping Center. Und der Jugend gehört die Zukunft. Das Angebot auf dem Einzelhandelsmarkt orientiert sich heute folglich mehrheitlich an jungen Kunden und bietet neben Shopping ein Freizeiterlebnis für die Besucher. Daher müssen Warenhäuser sich neu orientieren und über ihr breites branchenübergreifendes Sortiment hinaus Attraktionen für die Kunden schaffen.

Was lernen wir daraus?

Kauf- und Warenhäuser weisen zwar ein großes Potential für den Einzelhandel einer Stadt auf und sind äußerst attraktive Investments. Das alles ist unstrittig. Ihre Chance für eine nachhaltige Zukunft liegt meines Erachtens allerdings darin, durch gesteigerte Individualität und eine größtmögliche Annäherung an die konkreten Bedürfnisse der Kunden ihre einstige Strahlkraft wieder zu erlangen.

Retail sells. Gewiss. Aber der point of sale verändert sich. Und genau den damit verbundenen Wandel müssen Warenhäuser mitgehen, besser noch: mitgestalten, sich an die Spitze einer Veränderungsbewegung setzen. Hier sind Visionen gefragt. Und der Mut, diese auch umzusetzen. Im Herzen deutscher Großstädte.

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