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Berliner Wohnungsmarkt: Herumdoktern an Symptomen

Der Berliner Wohnungsmarkt kommt einfach nicht zur Ruhe. Der aktuelle Mietdeckel, der nun im Januar 2020 in Kraft treten soll, ist nur die neueste Spitze der hitzigen öffentlichen Debatte. Schon vor wenigen Wochen sorgte der Berliner Mietspiegel für einiges Grübeln in der Immobilienbranche. Angesichts der jüngst stark gestiegenen Angebotsmieten erscheint die Erhöhung der durchschnittlichen Mietspiegelmiete von 5,2 Prozent in den vergangenen zwei Jahren auf jetzt 6,72 Euro je Quadratmeter und Monat wundersam gering.

Roman Heidrich

Roman Heidrich, Senior Team Leader Valuation & Transaction Advisory, JLL
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Sauber durchgerechnet ist das sicher zweifellos. Allerdings stellt sich die Frage nach Umfang und Qualität der eingeflossenen Daten. „Aus unabhängiger Sicht ist zu befürchten, dass ein überproportional hoher Anteil an Wohnungen der kommunalen Wohnungsunternehmen in den Mietspiegel eingeflossen ist“, gibt Roman Heidrich, Senior Team Leader Valuation & Transaction Advisory JLL Berlin, zu bedenken. Die nämlich könnten sich per Mietenbündnis mit dem Berliner Senat verpflichtet haben, ihre Neuvermietungen deutlich unter dem aktuellen Marktniveau durchzuführen. „Das hätte de facto eine Abkoppelung des Mietspiegels von den tatsächlichen Marktgegebenheiten auf dem freien Wohnungsmarkt zur Folge“, erklärt Heidrich weiter.

Intransparente Mietspiegel sorgen für Unsicherheit auf allen Seiten

Andererseits geben die Angebotsmieten, auf denen eine Vielzahl an Marktberichten beruhen, auch nur eine Teilmenge der Neuvermietungen wieder. Entsprechende Auswertungen zeigten, so Heidrich, dass beispielsweise die kommunalen Wohnungsunternehmen und eine Vielzahl von Genossenschaften dort nur mit einem geringen Anteil einfließen. Deren dämpfende Wirkung ist also in den veröffentlichten Werten eher unterrepräsentiert. Das liegt vor allem daran, dass die Vermarktung der entsprechenden Wohnungen über eigene Portale erfolgt, die von den Datensammlern der Angebotsmieten nicht einbezogen werden. Die Wahrheit wird also irgendwo zwischen der Mietspiegelmiete und der propagierten Angebotsmiete liegen. Demzufolge kann man davon ausgehen, dass auch der neue Berliner Mietspiegel mit seiner Intransparenz für Unsicherheiten sorgen wird, bei Mietern, Vermietern und Amtsrichtern. Das dürfte die Forderung nach einer einheitlichen, transparenten Ermittlung der Mietspiegelmieten in Deutschland weiter anheizen.

Berlin hat sich in der Vergangenheit eingerichtet

So oder so, die Berliner Wohnungssituation wird Stadt und Republik noch eine ganze Weile umtreiben. Und das liegt über die aktuelle zugespitzte Lage hinaus auch am Selbstverständnis der Hauptstadt, die offenbar nie so richtig ihre eigene Erfolgsgeschichte realisiert hat. Oder sie in Teilen auch nicht akzeptieren will. Berlin gilt heute als die Startup-Metropole, nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa. Nirgendwo sonst auf dem Kontinent werden derzeit mehr Firmen gegründet. Die JLL Studie Innovation Geographies sieht Berlin auf Platz 18 der innovativsten Städte – wohlgemerkt im Wettbewerb mit globalen Hot Spots wie San Francisco und Tokyo – und in Deutschland schneidet nur München besser ab. Wenn es um junge Talente geht, hat man an der Spree sogar die Nase vorn. Und nirgendwo im Land wurde in den vergangenen Jahren mehr Wagniskapital investiert als in der Hauptstadt.

Angst vor dem eigenen Erfolg

Mit dem Blick von außen gewinnt man zunehmend den Eindruck, diese Erfolge machten Berlin selbst Angst. Das ließ sich bereits beobachten, als man erfolgreich den Umzug von Google nach Kreuzberg verhindern konnte. Es ist schon eine eigenartige Mischung. Auf der einen Seite ist Berlin der Magnet für junge, hochqualifizierte Leute, die sich vom Szene- und Aufbruchsflair der Stadt durchströmen lassen. Auf der anderen Seite will man die Veränderungen, die eine entsprechende wirtschaftliche Aufwertung naturgemäß mit sich bringt, einfach nicht wahrhaben. Schläft die Stadt im Nostalgie-Dornröschenschlaf der Wendezeit?

Das Tempo der Veränderung verunsichert die Menschen

Anja Schuhmann

Anja Schuhmann, Senior Team Leader Residential Investment Berlin, JLL
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„Was viele Menschen in Berlin überfordert, ist sicher die Geschwindigkeit der Veränderung“, beschreibt Anja Schuhmann, JLL Senior Team Leader Residential Investment, die Lage in der Hauptstadt. Das hat vermutlich auch mit der einzigartigen Stadtgeschichte Berlins im bundesdeutschen Vergleich zu tun. „Die Aufwertung der Innenstädte und Szeneviertel, der Zuzug hochqualifizierter junger Menschen mit guten Perspektiven bei der Einkommensentwicklung, die studentische Szene, die zum kulturellen Biotop der Besserverdienenden heranreift – all das sind Verschiebungen, die man über die Jahrzehnte hinweg in zahlreichen Metropolen beobachten konnte“, führt Schuhmann fort, „Berlin holt diese Entwicklung jetzt in einem atemberaubenden Tempo nach.“

Berlin vertreibt diejenigen, die es jetzt braucht

Wie kommt man nun aus dieser Misere heraus? Die aktuellen marktfeindlichen Reaktionen der Berliner Politik dürften wohl kaum für Entspannung sorgen. Im schlimmsten Fall werden sie die Situation für die Berliner langfristig sogar noch verschlimmern. Ob Enteignungsdebatte oder doch „nur“ Mietendeckel, klar ist, dass man mit einem solchen Klima das Möglichste dafür tut, Investoren abzuschrecken und anderen Städten in die Hände zu treiben. Das mag dem einen oder anderen in Berlin durchaus zusagen. Ideologiefrei betrachtet könnte es aber schlimmer kaum kommen. Was die Stadt braucht, sind Wohnungen – Wohnungen, Wohnungen und nochmals Wohnungen. Das Absurde dabei: Keine Anlageform ist derzeit beliebter als Immobilien, nie zuvor war international so viel Geld im Umlauf auf der fast schon verzweifelten Suche nach einem „sicheren Hafen“. Das sollte sich die Stadt zunutze machen und den Neubau befeuern.

Nur wenn das Angebot die Nachfrage bedienen kann, wird sich Mietmarkt stabilisieren. Selbst wenn von heute auf morgen sämtliche Mieten eingefroren würden, wäre damit noch keine einzige neue Wohnung entstanden. Was machen dann also die zahlreichen Wohnungssuchenden in der Hauptstadt? Diese Frage steht übrigens nicht so sehr im Mittelpunkt der Berliner Debatte – was wiederum symptomatisch für das Selbstverständnis in der Hauptstadt sein dürfte. Eingefroren in der guten alten Zeit, als Wohnen so gut wie nichts kostete, wenig Pflichten, aber auch kaum Chancen, „arm, aber sexy“ eben? Und so lange ich meine staatlich zugesicherte billige Wohnung habe, was interessiert mich die Wohnungsnot der anderen?

Nur Wohnungsbau geht die Ursache an

Die Politik der Stadt greift dieses Klima nur allzu leichtfertig auf. Man darf sich keine Illusionen machen, zum politischen Geschäft gehört immer auch, bei den dominanten Stimmungen „mit zu schwimmen“. Der Entwicklung der Stadt tut der Berliner Senat damit aber keinen Gefallen. Stattdessen wäre es sehr viel angebrachter, den außergewöhnlichen Erfolg Berlins endlich zu akzeptieren und ein neues Selbstverständnis zu gewinnen. Berlin ist eben nicht Stagnation, sondern Perspektive und Zukunft – wenn man sich nicht selbst im Weg steht. Vielleicht könnte die Devise der Hauptstadt ja auch „cool und wohlhabend“ sein. Statt Besitzstandwahrung auf dem kleinsten möglichen Nenner anzustreben müsste Berlin endlich genügend neuen Wohnraum entwickeln. Nur damit würde man die Ursache für die Wohnungskrise der Hauptstadt angehen, alles andere ist ein Herumdoktern an Symptomen, das sich auf lange Sicht bestenfalls als wirkungslos herausstellen dürfte.

Selbst jetzt lahmen die Genehmigungen noch

„Jetzt wäre es für die Berliner Politik und Verwaltung wirklich an der Zeit, bei der Wohnraumentwicklung die Bremsen zu lösen. Doch stattdessen bleibt die Anzahl der fertiggestellten Projekte weiter deutlich hinter dem Bedarf zurück – übrigens auch hinter den selbstgesetzten Zielen“, berichtet Anja Schuhmann. Das überhaupt ein so großer Nachfrageüberhang entstehen konnte, ist ein ebenfalls hausgemachtes Problem. Jahrelang hat man dem steigenden Bedarf zugesehen, ohne darauf zu reagieren. Man hat den städtischen Wohnungsbestand sogar kontinuierlich reduziert, ohne sich bei den verkauften Flächen eine nachhaltige Weiterentwicklung garantieren zu lassen.

„Und selbst jetzt geht man nicht mit der nötigen Konsequenz vor. Die städtischen Immobiliengesellschaften kommen mit dem Neubau ebenso wenig hinterher wie die Verwaltung bei den Genehmigungen“, erläutert Schuhmann die Berliner Misere. „Man braucht also mehr denn je die Privatwirtschaft auf dem Wohnungsmarkt. Sinnvolle Konzeptvergabe ist gefragt, um die Entstehung von nötigem Wohnraum für alle sozialen Schichten voranzubringen.“ Preisgebundene und frei finanzierte Entwicklung gegeneinander auszuspielen, damit sollte endlich Schluss sein. Das bringt niemanden weiter, am allerwenigsten die Berliner Bürger. Für die übrigens muss man durchaus Verständnis aufbringen, findet Anja Schuhmann: „Viele kommen bei der rasanten Aufwertung der Stadt und dem begleitenden Preisanstieg nicht mit. Da sind selbst diejenigen mit guten Jobs nicht ausgenommen, denn so rasch wie die Lebenshaltungskosten steigen die Einkommen sicher nicht. Die Politik sollte aber damit aufhören, einfache Lösungen zu versprechen, die es nicht gibt, und endlich ihrer Verantwortung nachkommen: Das bedeutet mehr Wohnungen und zwar möglichst schnell.“

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