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Berlins Attraktivität und die Folgen: Wohnraummangel und Enteignungsphantasien

Seit über einem halben Jahr treibt das Thema Enteignungen den Berliner Wohnungsmarkt um. Die Diskussion reicht weit über die Hauptstadt hinaus und hat in den vergangenen Wochen bei verschiedenen Akteuren sogar die grundsätzliche Frage nach Unternehmenseigentum auf die politische Bühne gebracht. In Berlin dreht sich die Diskussion derzeit um große private Wohnungseigentümer mit mehr als 3.000 Wohnungen.

Die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen – Spekulation bekämpfen hat bekannte Namen auf der Agenda. Etwa die Deutsche Wohnen SE (111.500 Wohnungen in Berlin), Vonovia SE (44.000), ADO Properties S.A. (22.200), Covivio SE (15.700), Akelius Residential Property AB (13.700), Grand City Properties S.A. (8.000) und die BGP Gruppe (8.000). Wie viele Unternehmen tatsächlich in den Fokus der Initiative geraten sind, ist derzeit aber noch unklar. Um ein Enteignungsgesetz herbeizuführen, wurde im April ein Volksbegehren gestartet. Aktuell sammelt man die erforderlichen Unterschriften. Für die Initiative gibt es politische Unterstützung der Linken sowie aus dem linken Flügel von SPD und der Grünen. Dagegen lehnen die liberalen Flügel von SPD und Grünen die Enteignungspläne ab, ebenso die FDP und die CDU/CSU. Auch der Berliner Bürgermeister Michael Müller hat sich vor dem Hintergrund der ungeahnten Folgen für die Stadt gegen eine Enteignung von Wohnungsunternehmen ausgesprochen.

Was ist der Auslöser dieser Idee?

Wesentlicher Auslöser sind die stark gestiegenen Wohnungsmieten in Berlin in den vergangenen Jahren. Bestandsmieter werden mit immer höheren Mietpreisen konfrontiert – sei es durch Modernisierung oder auch durch Anpassungen an den Berliner Mietspiegel. Für Neu-Berliner ist es darüber hinaus immer schwieriger geworden, überhaupt eine Wohnung zur finden. Ein Umzug Richtung Hauptstadt? In Anbetracht der dramatischen Wohnraumverknappung fast ein Ding der Unmöglichkeit. Die Konsequenz sind deutlich gestiegene Neuvertragsmieten.

Warum sind die Mieten so stark gestiegen?

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt gibt es ein signifikantes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. In den vergangenen zehn Jahren sind deutlich mehr Menschen nach Berlin gezogen – durchschnittlich zwischen 30.000 und 40.000 pro Jahr – als neue Wohnungen gebaut wurden. Im Durchschnitt rund 6.000 Wohnungen jährlich. In den vergangenen beiden Jahren lagen die Fertigstellungen zwar bei jeweils über 10.000 Wohnungen. Das ist allerdings noch immer nur rund die Hälfte des tatsächlichen Bedarfs, der bei über 20.000 neuen Wohnungen jährlich liegt. Die Leerstände sind inzwischen komplett abgebaut, der aktuelle Leerstand liegt deutlich unter dem gesunden Fluktuationsniveau von 2 Prozent.

Warum wird nicht mehr gebaut?

Das hat viele Gründe. Die Berliner Wohnungspolitik und die verantwortlichen politischen Parteien haben es schlichtweg verpasst, den sich seit mehreren Jahren anbahnenden Nachfrageüberschuss rechtzeitig zu erkennen und entsprechend entgegenzuwirken. Zu lange beharrte man auf der Behauptung, dass es in Berlin noch ausreichend Leerstände gebe und Wohnungsneubau nicht notwendig sei. Derzeit sind außerdem die Baukapazitäten knapp. Die Bauwirtschaft arbeitet bereits an ihrem maximalen Limit. Kurzfristig ist eine deutliche Ausweitung dieser Kapazitäten nicht möglich. Zur Zurückhaltung haben auch die Baukosten geführt, die in den vergangenen Jahren durch immer stärkere Regulierungen in die Höhe geschossen sind, unter anderem durch die Energieeinsparverordnung.

Wegen der großen Attraktivität des Berliner Immobilienmarktes und der hohen Nachfrage nach Immobilieninvestments gab es auch drastische Nachholeffekte bei den Grundstückspreisen. Sie sind in der jüngeren Vergangenheit daher stark angestiegen. Schließlich sind auch die Berliner Genehmigungsprozesse im Baubereich sehr langwierig und können durch Bürgerbeteiligungen noch weiter hinausgezögert oder ganz verhindert werden. Jetzt verunsichert die unklare wohnungspolitische Situation noch potenzielle Projektentwickler. Die Zurückstellung bereits geplanter Projekte ist quasi schon Normalität: Wer baut schon gern heute, wenn ihm morgen die Enteignung droht?

Was würde die Enteignung der fraglichen Wohnungsbestände kosten?

Hier gibt es unterschiedliche Ansätze. Der Berliner Senat spricht nach einer ersten Kalkulation von rund 30 bis 40 Mrd. Euro als Entschädigung für die betreffenden Wohnungsunternehmen. Die Enteignungsinitiative hält dagegen eine Entschädigung deutlich unterhalb des Marktwerts für rechtlich möglich. Sie geht bei rund 190.000 betroffenen Wohnungen von einem niedrigen zweistelligen Milliardenbetrag aus. Hier zeigt sich schon eine deutliche Diskrepanz in den Ansätzen und es gibt auch keine vergleichbaren Maßnahmen, an denen man sich bei einer Kostenkalkulation orientieren könnte. Auf jeden Fall ist festzuhalten, dass nicht eine einzige Wohnung neu gebaut würde. Daher wären diese Milliardenbeträge weit besser in den Neubau von bezahlbaren Wohnungen und damit in die Ausweitung des Bestands investiert.

Welche Auswirkungen hätte ein Erfolg der Enteignungsinitiative?

Die genauen Auswirkungen sind derzeit nicht absehbar, da es noch kein vergleichbares Szenario gegeben hat. Hier kann man nur spekulieren. Wahrscheinlich ist aber, dass sich potenzielle Investoren vom Berliner Wohnungsmarkt zurückziehen würden und ihre Investments an anderen Standorten tätigen. Eine Auswirkung wären dann sicherlich geringere Preise aufgrund der geringeren Nachfrage und damit auch fallende Marktwerte. Ob das der sozialen Gerechtigkeit dienlich ist, bliebe abzuwarten.

Welche Möglichkeiten gibt es, stattdessen den Wohnungsneubau anzukurbeln?

In den vergangenen Wochen und Monaten sind viele mögliche Hebel für eine Ausweitung des Wohnungsneubaus diskutiert worden. Etwa beim Wohngipfel der Bundesregierung unter anderem die Angleichung der Länder-Bauordnungen in Kombination mit einer Vereinfachung der Baugesetzgebung sowie die Einführung einer Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau. Das wären unter den zahlreichen, zum Teil durchaus diskussionswürdigen Vorschlägen schon einmal Stellschrauben, mit denen man viel erreichen könnte.

Wirklich entscheidend ist allerdings, dass sich alle Parteien darüber bewusst werden, wie sehr sie aufeinander angewiesen sind. Die Wohnungspolitik der Städte braucht die Privatwirtschaft für den Wohnungsneubau ebenso wie die privaten Investoren und Projektentwickler die Unterstützung der Kommunen und Behörden für ihre geplanten Maßnahmen benötigen. Es wird nur einen gemeinsamen Weg aus der momentan prekären Situation auf dem Wohnungsmarkt geben! Und das nicht nur in Berlin. Aber vornehmlich dort, denn Berlins Attraktivität ist ungebrochen. Damit das so bleibt, braucht es mehr Wohnraum. Nicht übermorgen. Sondern morgen.

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