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Wenn es in der City eng wird: Investoren und Mieter suchen im Office-Markt Stuttgart nach Strategien

Der Stuttgarter Kessel ist randvoll mit Immobilien. Baugrund ist in der Stadt allein wegen ihrer geographischen Lage seit jeher knapp, verschärft hat sich der Mangel durch die konjunktur- und kapitalgetriebene Nachfrage, die schon seit Jahren unter anderem den Markt der Büroflächen bestimmt. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien (inkl. Living) erreichte im ersten Quartal 2019 rund 650 Mio. Euro, 35 Prozent davon in der Assetklasse Büro. Ein Minus von 9 Prozent – und das ist beileibe nicht Ausdruck eines abkühlenden Marktes. Es gibt für die zahlreichen Nachfrager im Moment schlichtweg nicht genügend Objekte, die man erwerben könnte.

Andreas Mader

Andreas Mader, Director Office Investment JLL Stuttgart
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Unter diesen Umständen lief das Verkaufsgeschäft sogar noch erstaunlich gut in der Schwabenmetropole. In den deutschen Big 7 lag das Minus beim Transaktionsvolumen immerhin bei durchschnittlich 23 Prozent. Zudem erreichte Stuttgart gegenüber dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre einen Zuwachs von 132 Prozent, nur Berlin schneidet aktuell hier stärker ab. Bestimmt hat den Investmentmarkt im ersten Quartal maßgeblich die Großtransaktion der Königsbau-Passagen für 280 Mio. Euro, was gleichzeitig auch ein kleines Exotikum markiert: Ungewohnt standen diesmal nicht Büroimmobilien an der Spitze der Assetklassen, sondern die Mischnutzung mit 43 Prozent. Dieser Deal wird sicher nicht die letzte größere Nachricht vom Stuttgarter Transaktionsmarkt 2019 bleiben. „Es sind bereits wieder einige Objekte mit hohem Volumen im Markt beziehungsweise in Vorbereitung, so dass das Jahr noch sehr spannend werden wird“, prognostiziert Andreas Mader, Director Office Investment JLL Stuttgart.

Investoren richten Aktivitäten auf das Stuttgarter Umland

Aber wie auch immer sich 2019 entwickeln wird, klar sind die grundlegenden Tendenzen auf dem Stuttgarter Transaktionsmarkt für Büroimmobilien. Vor allem sind hier derzeit Asset- und Fonds-Manager auf Einkaufstour, gefolgt von Spezialfonds und Corporates. Eine gewaltige Nachfrage trifft auf ein höchst begrenztes Angebot. Das bringt Investoren vermehrt dazu, den Blick auf das Umfeld der Landeshauptstadt zu richten. „Der Fokus liegt dabei auf den sehr gut erschlossenen Lagen im näheren Einzugsgebiet von Stuttgart, vor allem Böblingen und Sindelfingen sind dabei sehr gefragt“, berichtet Mader aus seiner täglichen Erfahrung. „70 Prozent der Investoren, die in der Landeshauptstadt aktiv sind, haben auch diesen Teilmarkt für sich entdeckt“. Und nicht nur den, rund die Hälfte erschließt sich Ludwigsburg, auch das Interesse für Esslingen und Göppingen wächst.

Größere Flächen fast ausschließlich aus der Entwicklung

Sebastian Treier

Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart
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Ähnlich wie den Investoren geht es in Stuttgart auch den Mietinteressenten. Wer Büroflächen sucht, steht vor einer gewaltigen Herausforderung. Die Leerstandsquote ist auf einen bemerkenswert niedrigen Stand von 2,2 Prozent gesunken – praktisch Vollvermietung. „Wer heute größere, zusammenhängende Flächen sucht, muss vom Bauplan weg anmieten und eine Wartezeit von bis zu drei Jahren einkalkulieren. Oft laufen Miet-Indizierungen dabei schon bei Vertragsabschluss und somit vor dem Einzug an“, beschreibt Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart, den Bürovermietungsmarkt in der Landeshauptstadt. Viele Mieter gingen dabei sogar ins Risiko und mieteten mehr Fläche an, als sie aktuell benötigen. So wollen sie für mögliches Wachstum bis zum Einzug vorsorgen, Flächen im Zweifel sogar untervermieten. Und wie bei den Investoren zeigen sich Ausweichbewegungen. Betrachtet man die angemietete Fläche, belegt die Stuttgarter City unter den Teilmärkten derzeit nur den vierten Platz, hinter Weilimdorf, Zuffenhausen und Vaihingen-Möhringen, deren Ergebnisse allerdings auch von einzelnen Großabschlüssen getrieben wurden. Dennoch, die Bewegungen sind erkennbar. Vor allem Vaihingen werde derzeit massiv nachgefragt, beobachtet Treier.

Kaum Entlastung in Sicht

Der ungestillte Flächenhunger zeigt natürlich auch bei den Mieten seine Wirkung. Die Bürospitzenmiete stieg innerhalb eines Jahres von 23 auf 24 Euro je Quadratmeter, die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mittlerweile bei 13,81 Euro. Und eine größere Entlastung aus der Projektentwicklung dürfte ausbleiben: Zwar wurden im ersten Quartal 2019 mehr als 61.000 m² Bürofläche fertiggestellt, mehr als die Hälfte davon entfiel allerdings auf Eigennutzer. Und von den restlichen Flächen waren bei Fertigstellung nur noch rund 18.000 m² verfügbar.

 

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